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      實(shí)踐中租用集體建設(shè)用地興辦企業(yè)及建造廠房的情況普遍存在，但是由于土地管理法律法規(guī)滯后于經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張發(fā)展，與村集體組織簽訂的租賃協(xié)議區(qū)分情形存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

情形一：租賃土地，自建廠房，有審批手續(xù)。

     1、一般規(guī)定。根據(jù)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，集體所有的土地的使用權(quán)一般不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，租賃集體建設(shè)用地僅限于出租與集體經(jīng)濟(jì)組織開辦的或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。如果不是此類情況，租用集體土地，必須先行征用并轉(zhuǎn)為國有土地，再按照法定程序辦理租用手續(xù)。

     2、部分省市出臺特殊規(guī)定。近年來，廣東省、上海市、杭州市等部分省市相繼頒布了地方性法規(guī)，對“集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)”問題進(jìn)行了明確規(guī)范。如2010年1月27日，上海市《關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作若干意見的通知》中規(guī)定：“經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或者三分之二以上的成員代表同意，符合規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以通過租賃、出讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。土地使用者依法有償取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。”

     3、部分地區(qū)設(shè)立改革試點(diǎn)。2015年《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》規(guī)定，針對三十三個試點(diǎn)區(qū)域，“暫時調(diào)整實(shí)施集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定。在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。”據(jù)此，試點(diǎn)區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以以租賃方式入市交易。

     4、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如果按照法定程序辦理了集體建設(shè)用地使用權(quán)登記及變更手續(xù)，那么應(yīng)當(dāng)按照一般的集體土地征收獲得補(bǔ)償，包括房屋價值（土地）補(bǔ)償、企業(yè)內(nèi)部的附屬物、機(jī)器設(shè)備和裝修裝飾、搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)取Ｐ枰⒁獾膯栴}主要是租賃土地程序是否合規(guī)以及是否嚴(yán)格按照集體土地的用途進(jìn)行使用。
 

情形二：租賃土地，自建廠房，沒有審批手續(xù)。

在現(xiàn)實(shí)中，普遍存在著企業(yè)承租人直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協(xié)議，但未辦理土地審批手續(xù)的操作方式，這種方式存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

      1、合同無效。根據(jù)合同法第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，由于《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)對于租賃使用集體建設(shè)用地有著相當(dāng)嚴(yán)格的限制規(guī)定，租賃合同并不能取代土地批復(fù)手續(xù)，況且村委會也不具有土地審批和建設(shè)規(guī)劃審批的批準(zhǔn)權(quán)限。而審判實(shí)務(wù)中法院也認(rèn)定相關(guān)規(guī)定為法律強(qiáng)制性規(guī)定（如（2016）最高法民申1223號）而非管理性規(guī)定，因此雙方當(dāng)事人所簽訂的土地租賃協(xié)議會因?yàn)檫`反法律強(qiáng)制性規(guī)定而被法院認(rèn)定無效。 因合同無效可能導(dǎo)致的結(jié)果。 1.依照合同法，按照合同無效處理。《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”雖然承租企業(yè)也可以根據(jù)合同約定要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，但在實(shí)務(wù)中因?yàn)榉N種原因，企業(yè)很難獲得相應(yīng)的賠償。

     2、對于未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個人，一旦租賃協(xié)議被認(rèn)定為無效，在無效合同的基礎(chǔ)上取得的土地使用權(quán)是完全沒有合法保障的，最終的結(jié)果就是土地使用權(quán)補(bǔ)償費(fèi)歸村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

情形三：租賃已建廠房

       租賃集體建設(shè)用地上已有的房屋，這種情況因不涉及土地使用權(quán)的問題，因此租賃合同合法有效。這種取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的方式較為簡單，也容易操作，但前提是已有的建設(shè)用地及地上房屋是經(jīng)村委會同意，并經(jīng)土地管理部門審批租用。

律師分析

     1、并非沒有補(bǔ)償。合同無效的情況下，補(bǔ)償會有一定的影響，但并不等于完全沒有補(bǔ)償，目前，雖然征收拆遷政策各地沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)土地管理法等相關(guān)法律法規(guī)，要求房屋所有權(quán)人相應(yīng)的房屋價值等一系列補(bǔ)償，同時也可以主張因征收拆遷造成的財(cái)物損失賠償。

     2、易陷入被認(rèn)定為違建的困境。一旦被認(rèn)定為違建，行政管理部門有權(quán)實(shí)施行政處罰或者行政強(qiáng)制，也將影響到補(bǔ)償。但是沒有取得相關(guān)審批規(guī)劃手續(xù)的房屋并不能完全一刀切的認(rèn)定為違章建筑，如果是征收拆遷項(xiàng)目，更不能拿著整治違建的名義強(qiáng)行壓低權(quán)利人應(yīng)有的補(bǔ)償。關(guān)于違章建筑的認(rèn)定牽涉一系列復(fù)雜的法律問題，實(shí)務(wù)中的認(rèn)定也并不統(tǒng)一，此文不再贅述。需要注意的是，只有經(jīng)過調(diào)查取證認(rèn)定了違章建筑并且履行了法定程序后，才能對房屋實(shí)施拆除，否則強(qiáng)行拆除的行政行為就是違法的.

律師提示

     1、提前預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。如果需要在集體土地上進(jìn)行企業(yè)建設(shè)，應(yīng)注重企業(yè)廠房在實(shí)體上的合法性，盡早辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋所有權(quán)證等重要的合法權(quán)屬證明，盡量避免相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)。

     2、征收拆遷中提前請律師介入爭取合法權(quán)益。如果因?yàn)闅v史原因?qū)е缕髽I(yè)房屋無法辦理審批手續(xù)或者審批手續(xù)不齊全，在遇到征收拆遷時要做好前期準(zhǔn)備，在專業(yè)律師的幫助下，做好財(cái)產(chǎn)評估、征收拆遷合法性審查等工作，以積極的態(tài)度去跟村集體組織、拆遷方談判，越早介入征收拆遷程序，越有可能爭取合理合法的補(bǔ)償，最大程度的降低自身損失。