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案情

王先生為了方便通勤，就在公司附近租了一套房，當(dāng)時(shí)和房東簽了三年的合同，本來住的好好的。結(jié)果忽然有一天，一位自稱房東的孫女士找到他，說原房東已經(jīng)把這房賣給她了，還拿出了房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)在她一家要住，要求王先生限期搬出去，搬走之前王先生在這居住的租金還要付給她。王先生也是一頭霧水，自己對原房東賣房的事完全不知情，而且他也很困惑，房東可以不經(jīng)自己同意就賣房嗎？自己已經(jīng)向原房東預(yù)付了一年租金，怎么現(xiàn)在還要再交房租？而且自己的租房合同今年年底才到期，現(xiàn)在自己就必須搬走嗎？

回答

對于王先生提出的問題我們一一來看，首先原房東作為房屋所有權(quán)人將自己的房子賣出，是對自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分行為，無需經(jīng)過租戶王先生同意，都是合法有效的，但這并不意味著王先生就需要搬出。

因?yàn)樵谶@種情況下，會(huì)使得租戶面臨不確定性和不安全感，由此我國民法典為了保護(hù)承租人的權(quán)利和穩(wěn)定的租賃關(guān)系，規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，意思是，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，只要王先生實(shí)際占有租賃物，即便租賃期內(nèi)房屋易主，并不影響租賃合同的效力。在新房東孫女士取得房子的所有權(quán)后，“自動(dòng)替換”原房東的合同地位，成為原租賃合同的出租人，孫女士仍有義務(wù)繼續(xù)履行原租賃合同，無權(quán)要求王先生搬離，王先生可以繼續(xù)承租該房屋至租期到期為止。

而且，對于王先生已經(jīng)預(yù)先支付給原房東的租金，孫女士可以請求原房東返還，在剩余租期內(nèi)王先生不用向?qū)O女士再付租金。

參考

《民法典》

第七百二十五條  租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答>的通知》

34、租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，出租主體的變更時(shí)間如何確定？房屋轉(zhuǎn)讓雙方未通知承租人所有權(quán)變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生何種法律后果？

租賃合同履行過程中租賃房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，房屋所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間為新的租賃關(guān)系成立的時(shí)間，轉(zhuǎn)讓房屋雙方對此另有約定的，從其約定。

房屋轉(zhuǎn)讓雙方未將租賃房屋讓與的事實(shí)通知承租人，承租人已經(jīng)依合同約定向出租人支付或者提前預(yù)付租金的，可以對抗買受人，買受人再向承租人主張?jiān)摬糠肿饨鸬模挥柚С郑环课蒉D(zhuǎn)讓雙方已經(jīng)通知承租人向買受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對抗買受人，買受人要求承租人支付該部分租金的，應(yīng)予支持。