房屋買賣糾紛案件_商品房買賣合同解除，按揭貸款怎么辦？
2021-11-09 閱讀：783
在現(xiàn)有的房屋買賣交易中，按揭貸款公司是最重要的支付管理方式，這使得房地產(chǎn)市場交易客觀上形成了房屋出賣人、買受人和銀行開發(fā)之間的三角法律關(guān)系，即房屋出賣人與買受人之間沒有房屋買賣合同關(guān)系，買受人與銀行企業(yè)之間沒有按揭貸款服務(wù)合同關(guān)系，房屋出賣人與銀行系統(tǒng)之間沒有擔(dān)保關(guān)系。三方任何一方出現(xiàn)問題，都會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，甚至導(dǎo)致整個房屋買賣交易的“泡湯”，其中房屋買賣合同解除后的抵押貸款處理問題尤為突出。
2014年4月13日，周樹英等人（乙方）與上海錦城房地產(chǎn)開發(fā)中心有限公司（甲方，以下簡稱錦城公司）簽訂上海商品房預(yù)售合同。乙方購買的商品房總價格暫定為2362848元人民幣。除不可抗力外，甲方應(yīng)于2015年12月31日前將房屋交付乙方。如甲方未能在本合同規(guī)定的期限內(nèi)將房屋交付乙方，逾期不得超過60天，乙方有權(quán)單方面終止本合同。
合同進(jìn)行簽訂后，周淑英于2014年4月14日向金城物流公司支付了第一筆購房款952848元，并作為借款人與金城公司、上海銀行股份有限公司（以下簡稱上海銀行）青浦支行簽訂了個人住房貸款擔(dān)保合同。根據(jù)合同約定，企業(yè)貸款業(yè)務(wù)金額141萬元，貸款期限360個月。貸款人把貸款轉(zhuǎn)到金城公司名下的一個賬戶。借款人以所購房屋為企業(yè)進(jìn)行抵押財產(chǎn)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供抵押貸款擔(dān)保。金城公司為本合同項下周淑英等全部債務(wù)提供分期連帶擔(dān)保。
2014年4月30日，上海中國人民對于銀行可以進(jìn)行研究發(fā)放一個企業(yè)提供貸款141萬元。同年5月9日，上海商業(yè)銀行發(fā)展取得了所涉及房屋的抵押權(quán)人通知登記證明。周樹英等自2014年5月20日起逐月向上海人民通過銀行系統(tǒng)進(jìn)行及時歸還管理企業(yè)網(wǎng)絡(luò)貸款市場融資本息。晉城公司逾期交貨60多天后，《周樹英》等閔行區(qū)提交上海市服務(wù)人民法院，要求撤銷預(yù)售商品房合同和貸款風(fēng)險擔(dān)保合同。
最后，法院審理案件后，決定終止周淑英等人與金城公司以及周淑英等人的上海人民銀行、金城公司通過個人開發(fā)住房貸款提供擔(dān)保服務(wù)合同、金城公司賠償相應(yīng)利息等簽訂的上海商品房預(yù)售合同。
金城公司作為開發(fā)商，按照合同履行基本合同義務(wù)。逾期交房已超過60天，明顯違約。周淑英等人無權(quán)解除管理合同，這符合社會約定。同時，根據(jù)最高人民法院第二十四條關(guān)于商品房買賣合同糾紛適用法律的若干問題,周淑英等人有權(quán)請求解除與上海銀行簽訂的個人住房貸款擔(dān)保合同。解除商品房預(yù)售管理合同后，周淑英等人要求大學(xué)金城公司可以將已償還的購房首付款和貸款產(chǎn)品本金返還給上海人民銀行，并賠償首付款利息和已償還貸款業(yè)務(wù)的利息，這在法律上是正當(dāng)?shù)摹榍鍍斮J款本息等剩余債務(wù)，金城公司應(yīng)及時注銷上海銀行辦理的抵押登記。
抵押貸款公司的合同自合同成立時無效。因此，取消按揭貸款服務(wù)合約對雙方不再有約束力。原則上，我們應(yīng)該恢復(fù)原狀，購房者應(yīng)該歸還所有貸款，銀行開發(fā)應(yīng)該歸還購房者已經(jīng)無力償還的本金和利息。買方可以對銀行解除抵押合同所造成的損失提出賠償要求。
當(dāng)?shù)盅嘿J款管理公司通過合同的解除是因開發(fā)商違約導(dǎo)致我國企業(yè)對于房屋買賣合同解除時，購買人向銀行金融風(fēng)險主要承擔(dān)的損失賠償?shù)呢攧?wù)工作責(zé)任也應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。為減輕當(dāng)事人不必要的重復(fù)、繁瑣和訴訟負(fù)擔(dān)，在商品房買賣合同糾紛和抵押貸款合同糾紛的審理中，當(dāng)然實際的貸款接收人，也就是開發(fā)商，可以直接購買貸款償還銀行，買方應(yīng)該直接向銀行承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)本院判決，抵押貸款服務(wù)合同解除前，相應(yīng)企業(yè)貸款的本息由購房人周淑英等承擔(dān)。，而抵押貸款管理合同解除后的剩余貸款由開發(fā)商金城公司承擔(dān)，同時，金城公司周淑英等人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償由開發(fā)銀行支付本息。就結(jié)果而言，與前面提到的分析和處理原則沒有本質(zhì)區(qū)別。
在實踐中，房屋買賣雙方之間發(fā)生矛盾糾紛時，買方即抵押貸款公司合同的借款人通常可以采取停止還款等措施，以保護(hù)我們自己的合法權(quán)益,由此按揭貸款服務(wù)合同糾紛與商品房買賣合同糾紛經(jīng)常相伴而生。不過無論對于如何，采取積極的應(yīng)對措施，尋找一個專業(yè)律師建議，及時有效溝通與搜集相關(guān)證據(jù)都是中國必須要做的，因為我國法律不保護(hù)那些躺在權(quán)利上面睡大覺的人。
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