辦公用房改裝住宅？給廣東佛山市萬(wàn)科金域中央業(yè)主的維權(quán)方案
2021-11-05 閱讀：187
文章導(dǎo)讀：2019年7月30日，來(lái)自央視新聞?lì)l道《經(jīng)濟(jì)進(jìn)行半小時(shí)》欄目的專題研究報(bào)道披露了廣東省佛山市萬(wàn)科置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司主要負(fù)責(zé)的佛山萬(wàn)科金域中央樓盤涉嫌“虛假?gòu)V告宣傳”。據(jù)了解，從2016年到目前為止，這起事件涉及黃金領(lǐng)域中心項(xiàng)目的5800多名業(yè)主。
一、問(wèn)題總結(jié)
通過(guò)研究報(bào)道我們可以得知，該樓盤存在具有以下三大問(wèn)題。
(一)實(shí)際用作辦公用途的房屋，公布后稱為居住用房。
業(yè)主們?cè)谫?gòu)買時(shí)，銷售管理人員稱這是一個(gè)用于居住的公寓，其廣告進(jìn)行宣傳也大力發(fā)展宣傳該房屋屬于“公寓”，水電費(fèi)也按照中國(guó)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。但業(yè)主后來(lái)經(jīng)過(guò)協(xié)商得知，大廈注冊(cè)的寫字樓面積，管理部門表示不能用于住宅用途。
（二）合同進(jìn)行約定條款前后主要矛盾，誤導(dǎo)業(yè)主。
為了自己掩飾樓盤的真正工作性質(zhì)，在開(kāi)發(fā)商可以提供的商品房買賣雙方合同中，第三條雖然我們寫了該商品房的用途是辦公設(shè)備用房，但是在第十八條又稱該房屋是公寓式辦公管理用房。業(yè)主們不了解這中間的區(qū)別，又在企業(yè)銷售管理人員的催促下，草草簽下一個(gè)合同，付了部分房款。
(三)驗(yàn)收合格后建筑物結(jié)構(gòu)與實(shí)際交付不同，改變規(guī)劃的。
該樓盤在竣工質(zhì)量驗(yàn)收時(shí)，還是企業(yè)辦公設(shè)備用房的房屋建筑結(jié)構(gòu)，但是對(duì)于竣工后，通過(guò)“改造”，外面加筑陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)加建架構(gòu)，搖身一變變成了一個(gè)居住以及房屋的外貌。
二、京云房產(chǎn)律師解析
1.辦公用房與公寓有什么區(qū)別？
（1）用地規(guī)劃不同。
寫字樓建在商業(yè)用地上，而公寓一般是綜合用地(商業(yè)及住宅用地)或商業(yè)用地，按土地性質(zhì)分為商業(yè)公寓和住宅公寓。一般通過(guò)市場(chǎng)上所稱的公寓企業(yè)都是指商業(yè)養(yǎng)老公寓，也被叫做商住兩用房。
（2）土地年限不同。
公寓企業(yè)一般都是屬于中國(guó)商業(yè)地塊，土地資源使用權(quán)只有40年，而住宅的土地使用權(quán)有70年。
（3）不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)類型企業(yè)不同。
“公寓”不是標(biāo)準(zhǔn)語(yǔ)言，因此按是否屬于住宅類登記或備案。如果一個(gè)屬于中國(guó)商業(yè)公寓，建筑企業(yè)不能進(jìn)行分割產(chǎn)權(quán)，土地用途同其所屬的用地性質(zhì)，房管部門不按住宅設(shè)計(jì)建筑公司辦理和分割產(chǎn)權(quán)。如果是住宅公寓，土地和房屋管理部門在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)也要按住宅進(jìn)行處理。
2.虛假?gòu)V告宣傳應(yīng)承擔(dān)什么社會(huì)責(zé)任？
萬(wàn)科金域中央其廣告、銷售等宣傳中暗示具有居住功能，顯然屬于虛假宣傳。那么虛假宣傳教育屬于自己什么工作性質(zhì)，其中一個(gè)關(guān)于房屋居住的承諾能否構(gòu)成合同的一部分呢？
《中華人民共和國(guó)合同法》第十五條第一款規(guī)定，商業(yè)廣告原則上為要約邀請(qǐng)，未訂立廣告不得視為合同內(nèi)容。京云房產(chǎn)律師團(tuán)發(fā)現(xiàn)，但是有一個(gè)例外情形，一是看所做工作說(shuō)明及允諾具體分析確定，即有沒(méi)有明確提出具體的交房標(biāo)準(zhǔn)、日期、外觀，確定的小區(qū)進(jìn)行規(guī)劃、配套基礎(chǔ)設(shè)施等。第二，它對(duì)商品房買賣合同的成立和價(jià)格的確定有很大的影響，即廣告內(nèi)容不僅對(duì)買受人有很大的心理誘惑，而且對(duì)買賣合同的成立有重要影響，屬于房?jī)r(jià)的構(gòu)成要件。
開(kāi)發(fā)商企業(yè)通過(guò)這些種種途徑進(jìn)行宣傳其銷售的房屋是可以住的公寓，這直接影響決定了購(gòu)房者愿意選擇購(gòu)買該房屋主要用于生活居住，可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的宣傳是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商訂立房屋買賣合同的根本沒(méi)有條件。因此，該陳述和承諾即使不包括在商品房買賣合同中，也應(yīng)被視為合同的內(nèi)容，違約方應(yīng)承擔(dān)違約。
3.開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)自己什么社會(huì)責(zé)任？
(1)根據(jù)合同對(duì)違約承擔(dān)責(zé)任。
首先，開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告宣傳，如果企業(yè)構(gòu)成商品房買賣合同的內(nèi)容，業(yè)主信息可以以開(kāi)發(fā)商虛假新聞宣傳，對(duì)買賣合同的訂立過(guò)程中產(chǎn)生一種重要的影響，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。
可以通過(guò)主張依法進(jìn)行解除該商品房買賣合同，并賠付相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。
(2)對(duì)違反行政法規(guī)的行政行為承擔(dān)行政責(zé)任。
開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，違反房地產(chǎn)企業(yè)廣告發(fā)布的相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)該受到國(guó)家行政管理處罰。同時(shí)可以根據(jù)企業(yè)相關(guān)國(guó)家法律制度規(guī)定，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃和國(guó)土部門許可的用途建設(shè)、登記，建設(shè)研究開(kāi)發(fā)工作單位和房屋所有人、使用人未經(jīng)許可不得擅自改變。對(duì)擅自改變用途的，由綜合管理執(zhí)法、國(guó)土資源部門可以按照相關(guān)法律的規(guī)定予以處罰。
三、維權(quán)方案
1. 收集虛假申報(bào)的證據(jù)。根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的民事法律訴訟規(guī)則，業(yè)主在商品房進(jìn)行房屋訴訟中，對(duì)虛假?gòu)V告宣傳的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任，因此我們建議業(yè)主信息收集數(shù)據(jù)整理商品房宣傳相關(guān)資料等證據(jù)材料。
2.調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司完成的驗(yàn)收記錄、“五證二冊(cè)一表”等許可證文件，收集整理開(kāi)發(fā)商違法行為的事實(shí)和證據(jù)。
3.審核商品房買賣合同條款，從法律發(fā)展角度可以查看合同約定的具體研究?jī)?nèi)容，確定企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和違約金額。
4.提起裁判，同時(shí)要求行政部門查處違法違規(guī)行為。
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