商品房銷售合同糾紛_開發商惡意起訴想反悔,認購合同究竟有無效力?
2021-11-05 閱讀：229
案情簡介
西安的陳女士在2016年8月以內部認購的形式買了一棟房子。當時只簽訂了認購合同，但沒有簽訂正式的房屋銷售合同，因為開發商 xx 公司尚未獲得預售許可證，但銷售人員承諾很快就會簽訂，所以陳女士確保簽訂了購買合同，并很快支付了全額購買價格。
但是該樓盤在2018年6月8日才取得中國商品房進行預售管理許可證。同時讓陳女士意想不到的是，xx 公司竟然在11月將自己的法院，以確認合同無效，收回房屋。由于我國近些年西安市的房價一路飆升，如果我們現在丟掉房子，即便是學生能夠滿足要求開發商進行賠償經濟損失，最終通過獲得的賠償金額也遠遠比不上開發商重新出售房屋的價款。這就是開發人員想要驗證合同的原因。
爭議焦點
一、《認購合同》的性質
XX公司認為，雙方企業只是簽訂了認購協議，并未簽訂正式的房屋進行買賣合同，不能作為認定雙方形成了一個買賣合同管理關系。
二、《認購合同》的效力
XX公司認為，鑒于雙方在簽訂訂購合同時知道該項目不具備預售許可證，根據最高人民法院關于審理商品房銷售合同糾紛適用法律若干問題的解釋的第二條和城市商品房預售管理辦法的第六條，該合同自始無效。
律師分析
1.關于認購合同的性質問題。
首先，陳女士所簽的認購合同，記載了商品房坐落位置、房號、銷售管理面積、銷售總價款、付款工作時間及優惠活動幅度、雙方進行權利保障義務等條款，已經發展具備商品房買賣勞動合同的實質研究內容，而且我們已經支付了全額房款，雙方經濟已經形成了一個房屋買賣的合同相關法律社會關系，應當認定為買賣合同，而非僅僅是認購合同。
我國司法解釋也對此作出了明確規定，根據最高人民法院關于審理商品房銷售合同糾紛法律適用若干問題的解釋，第五條規定:”商品房的認購、訂購、保留等協議，含有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房銷售合同的主要內容，且賣方已按協議收到購價的，該協議視為商品房銷售合同”.陳女士所簽認購合同正是一個屬于我們這種情形。
2.關于認購合同是否自始無效的問題
XX公司之所以敢于起訴要求確認合同無效，現根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件的解釋》第二條規定的若干適用法律問題:“銷售者未取得商品房預售許可證，并與買受人訂立商品房預售合同的，應當無效，但取得商品房預售許可證后方可起訴，可以維持有效”。
而XX公司先起訴，后取得商品房預售許可證，認為其不屬于企業有效的情形，自然環境可以發展要求我們確認勞動合同行為無效，合同關系無效的后果自然是一個房屋的權屬恢復到之前的狀態，也就是學生回到開發商手里。
如果嚴格適用法律，似乎開發商的權利要求并非不合理，但法律是一個漸進的制度，各部門法都有其基本原則、基本原則和解釋方法，如果從整個法律制度和立法目的出發，我們就會知道開發商的權利要求是不符合法律的。
從立法研究目的上講，預售許可管理制度主要是為了規范商品房開發公司銷售市場秩序，從而可以充分保護購房者的合法權益，最終達到目的是確保購房者能夠發展取得房地產權屬證書，能夠更加順利取得所購買房產的物權。
本司法解釋規定的目的也是為了規范無預售許可本身的預售行為，因為無預售許可的預售行為的發生必然會損害國家利益或社會公共利益，特別是在消費者受到欺騙或欺騙的情況下，甚至可能導致社會穩定問題。
從立法體系上講，本條規定進行銜接合同法第五十二條關于企業合同管理無效情形的規定，即違反相關法律具有強制性標準規定的合同自始無效，該“強制性國家規定”，被司法解釋可以進一步限定為“效力性強制性制度規定”。所謂“強制性效力條款”，如果強制性規范規范了合同本身，即只要合同將絕對損害國家利益或社會公共利益，合同即被視為無效。如果沒有強制性法律規定進行規制的是當事人的市場環境準入資格而非某種產品類型的合同以及行為，或者規制的是某種合同的履行社會行為方式而非某類合同行為，對于解決此類合同效力的認定，應當慎重把握，不能輕易的認定為無效。
就法律文本的解釋而言，本條第二款半句規定的“但在訴訟前已取得商品房預售許可證書者，視為有效”的內容，以及該但書中的條款由“可以”授權，不受“應當”或“應當”的限制，其意圖是考慮買受人的意志脆弱地位，并留有法官根據案情酌情處理案件的余地。
從合同法的基本理論原則看，誠實信用管理原則可以被稱為民法的“帝王條款”，其要求企業合同當事人在訂立、履行勞動合同關系以及相關合同終止后的過程中，要講誠實、守信用，以善意的方式沒有履行合同。合同當事人不得以欺詐、欺騙等不正當手段謀取利潤。
眾所周知，目前中國本地房地產行業市場進行價格波動影響較大，出賣人往往都是出于趨利避害的目的，惡意違約的情形較為突出。XX公司在收到全額買入價近兩年后，即使涉案物業已在訴訟中取得預售許可，仍堅持合同無效，惡意明顯。訴訟的目的是使買受人的搬家預期落空而遭受損失，這明顯違背了公共秩序、良好習慣和誠實信用原則。
因此，XX公司主張合同無效，無論從法律理論依據企業或者事實基礎，還是從維護中國商品房市場的正常交易秩序及促進我國商品房市場誠信教育體系需要建立的角度，均不應得到相關法律政策支持。
最后，法庭駁回了 xx 公司的索賠。
律師評論
鼓勵企業交易是合同法的重要思想精神，合同被確認為無效也就意味著當事人在訂立勞動合同管理中所預期的法律教育效果的否定。在這種情況下，開發商企圖利用法律的漏洞，損害購房者的利益，違反誠實守信、不受法律認可和支持的商業行為的基本道德規范。
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