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        在即使房價高漲也依然處于賣方市場的今天，很多購房者因為樓市的火爆總會不加認真考察便購置房屋。尤其在購買新房時，最令人頭疼的就是可能存在的延期辦理房產(chǎn)證的法律風險。現(xiàn)在購房者購房更多的是考慮到房屋的功能性，并不僅僅作為居住場所，某種程度上同時還綁定了教育、醫(yī)療等資源，延期辦理房產(chǎn)證可能會導致落戶、上學、醫(yī)療、養(yǎng)老等各種現(xiàn)實問題。房地產(chǎn)企業(yè)往往因各種原因無法按照約定為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，當遇到這類糾紛時，開發(fā)商利用各種理由推卸責任。因逾期辦證造成的逾期利益誰來賠償？孩子因此上不了學、落不了戶誰來擔責？

案件事實

        2015年戴先生與某開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了該樓盤棟一套商品房，總房款為300萬元。合同關于產(chǎn)權登記事項方面約定：開發(fā)商在房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦證所需資料報產(chǎn)權登記部門備案。同時，雙方還簽訂了《合同補充條款》，約定房產(chǎn)證、國土證由開發(fā)商負責辦理，所需費用由開發(fā)商承擔，但并未約定辦證期限。戴先生接受了房屋鑰匙。但此后較長的一段時間里，他沒有拿到房產(chǎn)證。直到兩年之后，開發(fā)商才為戴先生辦理了房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。從房屋交付使用到辦理房產(chǎn)證，相隔近20個月的時間。因此，戴先生認為開發(fā)商未在法定期限內(nèi)履行辦證義務，查看了相關法律后，認為自己可以主張開發(fā)商逾期辦證的違約金。但是開發(fā)商以合同未約定為由不予賠償。人爭一口氣。 開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，戴先生決定委托律師走法律程序來維護自己的合法權益。在一番對比后戴先生選擇了云合專業(yè)律師合作團隊上海申云律師團隊。申云律師團隊在分析戴先生案件后，明確告知戴先生可向開發(fā)商主張逾期辦證的違約賠償。

       申云律師團隊代理戴先生提起訴訟，請求法院判決開發(fā)商為此支付違約金。在法庭上據(jù)理力爭。最終一審法院經(jīng)審理認為，雖然雙方的合同沒有約定辦理房產(chǎn)證期限，但《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：......(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日......所以，開發(fā)商應承擔逾期辦理房產(chǎn)證的違約責任。一審酌情核定賠償違約金為15萬元。

        開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，但開發(fā)商不服，并在一審判決后提起上訴。開發(fā)商上訴稱“行政部門不作為”是造成逾期辦證的原因。對此，我們繼續(xù)代理戴先生參加二審應訴，反駁開發(fā)商上訴的訴請觀點。最終法院認為：開發(fā)商未能提供充分證據(jù)證明，其在房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦理權屬登記須由其提供的資料，報相關部門備案，故其提出的理由不能成立。二審法院終審判決駁回上訴，維持原判。

法律檢索：

       依據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

   （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
   （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
   （三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

律師分析：

       對于開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，開發(fā)商逾期辦證的責任承擔問題，一般來說主要有以下幾種情況：

      1.當事人約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

      2.對于合同沒有約定違約責任或者損失數(shù)額難以確定的情況，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。由于近年來我國金融市場利率化改革，央行不再公布貸款基準利率，由此導致在適用該條上失去了參照的依據(jù)。對此可以參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款相應規(guī)定：

       未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區(qū)分不同情況處理：（一）既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持；（二）約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應予支持。

       同時，依據(jù)《商品房合同解釋》第18條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任...”，可以看出當事人在商品房買賣合同中的特殊約定，可以排斥該條文的適用。

      開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，當然，并非是所有逾期辦證情況下違約責任都由開發(fā)商來承擔，也存在著開發(fā)商的免責事由。從《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，有一個前提條件“由于出賣人的原因……”。可以得知開發(fā)商承擔逾期辦證的違約責任是以過錯責任為歸責原則。

         而“因非出賣人原因”主要存在大約存在三種以下情況：

        1.政府行政行為。如因規(guī)劃部門、房產(chǎn)管理部門、建委的原因?qū)徟缓弦?guī)、不合理或不合法造成開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，亦在審批中，政府的行政行為存在瑕疵所造成。

        2.不可抗力。我國《民法通則》第153條及《合同法》第117條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力主要包括例如自然災害、如臺風、洪水等；亦或因政府行為，如征收、征用等行為。一般應規(guī)定的內(nèi)容包括：不可抗力事件的范圍，事件發(fā)生后通知對方的期限，出具證明文件的機構以及不可抗力事件的后果。否則亦無法減輕開發(fā)商的違約責任。

       3.買受人原因。若買受人為了取得擴大的逾期辦證違約金而拒不履行相應的辦證義務，或買受人不按約交付房款，根據(jù)合同法關于不按抗辯及同時履行抗辯權行使的規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應的免責事由。