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        在即使房價高漲也依然處于賣方市場的今天，很多購房者因為樓市的火爆總會不加認真考察便購置房屋。尤其在購買新房時，最令人頭疼的就是可能存在的延期辦理房產(chǎn)證的法律風(fēng)險。現(xiàn)在購房者購房更多的是考慮到房屋的功能性，并不僅僅作為居住場所，某種程度上同時還綁定了教育、醫(yī)療等資源，延期辦理房產(chǎn)證可能會導(dǎo)致落戶、上學(xué)、醫(yī)療、養(yǎng)老等各種現(xiàn)實問題。房地產(chǎn)企業(yè)往往因各種原因無法按照約定為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，當(dāng)遇到這類糾紛時，開發(fā)商利用各種理由推卸責(zé)任。因逾期辦證造成的逾期利益誰來賠償？孩子因此上不了學(xué)、落不了戶誰來擔(dān)責(zé)？

案件事實

        2015年戴先生與某開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了該樓盤棟一套商品房，總房款為300萬元。合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記事項方面約定：開發(fā)商在房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦證所需資料報產(chǎn)權(quán)登記部門備案。同時，雙方還簽訂了《合同補充條款》，約定房產(chǎn)證、國土證由開發(fā)商負責(zé)辦理，所需費用由開發(fā)商承擔(dān)，但并未約定辦證期限。戴先生接受了房屋鑰匙。但此后較長的一段時間里，他沒有拿到房產(chǎn)證。直到兩年之后，開發(fā)商才為戴先生辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。從房屋交付使用到辦理房產(chǎn)證，相隔近20個月的時間。因此，戴先生認為開發(fā)商未在法定期限內(nèi)履行辦證義務(wù)，查看了相關(guān)法律后，認為自己可以主張開發(fā)商逾期辦證的違約金。但是開發(fā)商以合同未約定為由不予賠償。人爭一口氣。 開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，戴先生決定委托律師走法律程序來維護自己的合法權(quán)益。在一番對比后戴先生選擇了云合專業(yè)律師合作團隊上海申云律師團隊。申云律師團隊在分析戴先生案件后，明確告知戴先生可向開發(fā)商主張逾期辦證的違約賠償。

       申云律師團隊代理戴先生提起訴訟，請求法院判決開發(fā)商為此支付違約金。在法庭上據(jù)理力爭。最終一審法院經(jīng)審理認為，雖然雙方的合同沒有約定辦理房產(chǎn)證期限，但《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：......(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日......所以，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。一審酌情核定賠償違約金為15萬元。

        開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，但開發(fā)商不服，并在一審判決后提起上訴。開發(fā)商上訴稱“行政部門不作為”是造成逾期辦證的原因。對此，我們繼續(xù)代理戴先生參加二審應(yīng)訴，反駁開發(fā)商上訴的訴請觀點。最終法院認為：開發(fā)商未能提供充分證據(jù)證明，其在房屋交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記須由其提供的資料，報相關(guān)部門備案，故其提出的理由不能成立。二審法院終審判決駁回上訴，維持原判。

法律檢索：

       依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

   （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
   （二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
   （三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

律師分析：

       對于開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，開發(fā)商逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)問題，一般來說主要有以下幾種情況：

      1.當(dāng)事人約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

      2.對于合同沒有約定違約責(zé)任或者損失數(shù)額難以確定的情況，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。由于近年來我國金融市場利率化改革，央行不再公布貸款基準(zhǔn)利率，由此導(dǎo)致在適用該條上失去了參照的依據(jù)。對此可以參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款相應(yīng)規(guī)定：

       未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區(qū)分不同情況處理：（一）既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持；（二）約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持。

       同時，依據(jù)《商品房合同解釋》第18條“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任...”，可以看出當(dāng)事人在商品房買賣合同中的特殊約定，可以排斥該條文的適用。

      開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，當(dāng)然，并非是所有逾期辦證情況下違約責(zé)任都由開發(fā)商來承擔(dān)，也存在著開發(fā)商的免責(zé)事由。從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，有一個前提條件“由于出賣人的原因……”。可以得知開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任是以過錯責(zé)任為歸責(zé)原則。

         而“因非出賣人原因”主要存在大約存在三種以下情況：

        1.政府行政行為。如因規(guī)劃部門、房產(chǎn)管理部門、建委的原因?qū)徟缓弦?guī)、不合理或不合法造成開發(fā)商逾期不辦房產(chǎn)證怎么賠償，亦在審批中，政府的行政行為存在瑕疵所造成。

        2.不可抗力。我國《民法通則》第153條及《合同法》第117條第二款規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力主要包括例如自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、洪水等；亦或因政府行為，如征收、征用等行為。一般應(yīng)規(guī)定的內(nèi)容包括：不可抗力事件的范圍，事件發(fā)生后通知對方的期限，出具證明文件的機構(gòu)以及不可抗力事件的后果。否則亦無法減輕開發(fā)商的違約責(zé)任。

       3.買受人原因。若買受人為了取得擴大的逾期辦證違約金而拒不履行相應(yīng)的辦證義務(wù)，或買受人不按約交付房款，根據(jù)合同法關(guān)于不按抗辯及同時履行抗辯權(quán)行使的規(guī)定，開發(fā)商逾期辦證具有相應(yīng)的免責(zé)事由。