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小周的父母有一套房子，想著自己年事已高，房子遲早是小周的，就把房子贈(zèng)給小周并辦理了過戶，雙方簽訂了贈(zèng)與合同，在合同中約定小周的父母在去世之前可以一直居住在這套房子中，并且對(duì)合同進(jìn)行了公證。

幾年后，小周由于個(gè)人原因?qū)⑦@套房子賣給了他人，買家要求小周父母從房子中搬離，小周父母十分生氣，將小周和買家告上法庭，認(rèn)為自己對(duì)房子有居住權(quán)，要求撤銷他們的房屋買賣合同。

北京京云律師事務(wù)所主任王興華律師表示

 

根據(jù)我國(guó)民法典規(guī)定，房屋設(shè)立了居住權(quán)的，出售房屋后，居住權(quán)在期限內(nèi)的，不能影響居住權(quán)人的權(quán)利，賣方要告知買方房屋設(shè)立居住權(quán)的事實(shí)。但是需要注意的是，法律規(guī)定居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，也就是說在我們這個(gè)案件中，小周的父母雖然和小周在合同中約定了居住權(quán)，但是并沒有向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，所以對(duì)房屋并不享有法律上認(rèn)可的居住權(quán)，也沒有對(duì)抗第三人的效力。而小周作為房屋的所有權(quán)人，買家基于對(duì)物權(quán)登記公示效力的信賴而購買房屋，房屋買賣合同關(guān)系也應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。所以綜合以上幾點(diǎn)，小周的父母并不能依據(jù)合同約定的居住權(quán)要求撤銷小周的買賣房屋行為。

但是，小周父母也并非完全沒辦法，他們與小周簽訂的合同可以視為附義務(wù)的贈(zèng)與合同，小周出賣房屋的行為導(dǎo)致了他們無處居住，屬于沒有按照合同約定履行義務(wù)，小周父母可以撤銷這份贈(zèng)與合同，把房子收回來。又因?yàn)榉课菀呀?jīng)由第三人合法取得，不具備返還條件，所以小周父母可以要求小周將出賣房屋所得的價(jià)款返還給他們。

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百四十條所有權(quán)的定義所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第三百六十八條居住權(quán)的設(shè)立居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第三百六十九條居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承和設(shè)立居住權(quán)的住宅出租居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。