房產糾紛案例
昨日推送是一篇，樓上漏水樓下被淹，樓上租戶竟要樓下賠償違約金？的文章，由于樓下業主一直聯系不到樓上業主，楊女士與《小溪說事》欄目組記者、北京京云律師事務所王國龍律師一起去找物業，物業通過房管的幫助，找到了楊女士樓上的業主劉先生。
劉先生的一番話，事情更復雜了。
劉先生說自己當初全款購買的房屋，沒想到會出現這樣的問題，如今房屋已經托管給中介了，而中介又把房子租給租戶，現在維修，需要給租戶另找住處，由此產生的違約費用誰來承擔呢？雖然他們之間也簽訂合同，但是合同明文規定，出現問題：如果質量問題，找開發商，如果是協商問題，已經交給托管了，劉先生稱自己在里面沒有任何問題。
面對劉先生推諉，王國龍律師細致入微的解答。
王國龍律師表示理解劉先生的心情，但是目前的情況，是樓下住戶漏水，需要樓上業主出面才能解決。至于責任劃分問題，因為涉案房屋尚在質保期內，劉先生后續可以跟開發商主張造成的損失。為此，希望劉先生能夠配合盡快解決問題。
隨后工作人員又來到開發商辦公室，沒見到開發商，物業通過電話聯系到開發商的工作人員，經過溝通交流，物業愿意出面協調，開發商愿意派人維修，至于樓上業主是否愿意出面解決問題，不得而知。
王國龍律師談到，從法律層面來說，樓下的業主只能找樓上，至于樓上業主跟開發商之間是什么法律關系，可以依據雙方簽訂的《商品房預售合同》約定的保修條款來進行處理，對于樓上業主造成的損失，比如他給租戶進行賠償，后續可以向開發商進行主張。
對于樓下業主楊女士而言，王國龍律師表示：楊女士如果提出損失，首先要證明損失的存在，比方說現在的房屋因漏水原因無法出租，導致租戶解約合同，產生的相應損失，可以向樓上業主進行主張。
因為樓上業主是第一責任人，又是房屋所有權人，至于說托管、轉租那是另外的法律關系，但是作為樓下業主來說，要追償追責，肯定是找樓上業主。另外楊女士如果需要訴訟解決，需要明確被告的個人信息進行立案。
最后王國龍律師稱，樓上租戶要求樓下業主賠償違約金的做法完全沒有法律依據，因為漏水不是由于樓下業主導致的，在發生漏水的情況下，樓下業主要求進行維修是正當的訴求，至于說租戶跟樓上托管公司與業主之間是什么關系，應依據合同向托管公司或業主進行追償，無權要求樓下業主進行賠償。
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