【北京房產(chǎn)律師】簽訂購(gòu)房合同，時(shí)隔四年之久都無(wú)法交房，最終法院判決賣(mài)方賠償80萬(wàn)。
2022-08-15 閱讀：954 京云律師
2015年9月13日，邰某(買(mǎi)受人)與曹某（出賣(mài)人）經(jīng)某房地產(chǎn)公司簽訂《某市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》， 約定購(gòu)買(mǎi)位于某市的公寓一間，并且明確了雙方責(zé)任義務(wù)。同日，邰某支付給曹某定金5萬(wàn)元，并收到曹某出具的收條一張。此后在2015年9月19日和12月31日,邰某分別向曹某支付定金45萬(wàn)元和30萬(wàn)元。
畢竟是為了解決子女上學(xué)問(wèn)題才要買(mǎi)房，但是都已經(jīng)過(guò)了4年了，2019年房子還沒(méi)蓋起來(lái)，更別提當(dāng)初約定的過(guò)戶(hù)了。心急之下，邰某在2019年11月15日發(fā)出催告函，催促曹某依法履行合同，但曹某并未在合理期限內(nèi)妥善解決。房子拿不到手，賣(mài)方也不積極解決，無(wú)奈之下，邰某經(jīng)多方打聽(tīng)咨詢(xún)，前來(lái)京云律師事務(wù)所委托律師代理維權(quán)。
接到委托后，京云律師第一時(shí)間對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行了安撫，此后利用豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人掌握了案件事實(shí)，快速理清了辦案思路，最后精準(zhǔn)找出了對(duì)本案有利的證據(jù)、證人、法律規(guī)定。京云律師代理邰某向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判令被告返還原告支付的定金80萬(wàn)元和承擔(dān)合同中約定的違約責(zé)任款100萬(wàn)元。
在庭審期間，被告辯稱(chēng)，自己同意解除雙方簽訂的某市房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但是不應(yīng)對(duì)邰某承擔(dān)違約責(zé)任。
一、曹某同意解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，退還80萬(wàn)元定金。曹某在2019年被告知房屋已經(jīng)無(wú)法建成，因此和邰某聯(lián)系協(xié)商退還邰某的定金80萬(wàn)元，但是邰某不同意只退定金，以致拖延至今，曹某在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中已積極履行了自己的義務(wù)。
二、曹某并未存在違約行為，不應(yīng)給付違約金。如今房屋一直沒(méi)有建成，雙方約定的過(guò)戶(hù)條件一直未能成就，所以也并非像邰某所稱(chēng)是故意不配合交付房屋，因此曹某沒(méi)有違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三、合同中所約定的違約金比例過(guò)高明顯，違反了相應(yīng)法律規(guī)定，雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的違約金總為總房款的50％，即上百萬(wàn)元，該違約金的數(shù)額明顯違反了最高約定，不應(yīng)超過(guò)損失30％的相應(yīng)法律規(guī)定，認(rèn)為違約金比例過(guò)高，申請(qǐng)減少違約金數(shù)額。
京云律師認(rèn)為：邰某與曹某就交易房屋簽訂的《某市房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。當(dāng)事人就合同解除及解除時(shí)間協(xié)商一致，不違反法律規(guī)定，確認(rèn)合同于2020年5月27日解除。
合同解除后，尚未履行的，終止履行。曹某同意退還邰某定金，符合法律規(guī)定。雙方當(dāng)事人對(duì)交易房屋未建致使合同不能繼續(xù)履行進(jìn)而導(dǎo)致合同解除無(wú)爭(zhēng)議。曹某作為出賣(mài)人，不能履行交付房屋的合同義務(wù)雖源于開(kāi)發(fā)商未建交易房屋，但仍構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式向邰某承擔(dān)違約責(zé)任。邰某要求曹某償付違約金的主張，存在合同及法律依據(jù)。就違約金數(shù)額，本以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧交易房屋情況等綜合因素，根據(jù)公平原則酌定為80萬(wàn)元。
上訴人曹某不服法院判決，向某市中級(jí)人民法院提起上訴。
在二審期間，曹某辯稱(chēng)，邰某僅出示定金利息損失，并未提供充分證據(jù)證實(shí)其實(shí)際損失達(dá)到80萬(wàn)元，此外80萬(wàn)元遠(yuǎn)高于邰某實(shí)際損失，違約金數(shù)額應(yīng)以其實(shí)際損失為基礎(chǔ)；曹某提出邰某的實(shí)際損失應(yīng)以定金利息的1.3倍為限，故不同意一審法院酌定給付80萬(wàn)元違約金。
京云律師認(rèn)為：曹某作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人，具有完成交易，向買(mǎi)受人交付房屋的主要義務(wù)，現(xiàn)曹某因開(kāi)發(fā)商的原因，無(wú)法向邰某交付房屋，已不能實(shí)現(xiàn)邰某購(gòu)買(mǎi)房屋，取得房屋所有權(quán)的合同目的。因此，曹某無(wú)法履行交付房屋的合同義務(wù)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院結(jié)合雙方合同約定、邰某實(shí)際損失、交易房屋過(guò)程及實(shí)際情況，根據(jù)公平原則酌定違約金數(shù)額并無(wú)不當(dāng)。結(jié)合雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)于定金數(shù)額、違約責(zé)任的約定及合同履行實(shí)際情況綜合考慮，一審法院酌定的違約金數(shù)額合理。
曹某返還邰某定金八十萬(wàn)元；曹某償付邰某違約金八十萬(wàn)元
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