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　　由于國家產業政策調整、環保政策和安全政策的強化所帶來的房屋征收與拆遷活動日漸頻繁。毫無疑問，房屋征收與拆遷已成為城市建設和發展的重要活動。而在諸多征收拆遷活動中，企業征收拆遷是一個比較復雜的問題。由于企業征收拆遷，不僅需要考慮企業的經營情況更需要考慮拆遷后企業恢復重建過程中存在的諸多風險，再加之企業拆遷背后所隱藏的巨大的商業價值以及當地企業與本地政府之間千絲萬縷的聯系，使許多企業家在面臨征收拆遷問題時，容易投鼠忌器、左右搖擺，錯失談判良機，最終陷入困境。北京京云律師事務所，憑借其多年企業征收拆遷方面的豐富經驗，在此幫助您一步步揭開企業征收拆遷的神秘面紗。本文在此，將重點介紹湖南省企業拆遷補償的通行情況，對于湖南省各地市中不同的規定，還需結合當地實際情況進行分析。

        

　　一、湖南省企業拆遷補償標準

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征補條例》)以及《湖南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》(《湖南省征補辦法》)的有關規定，湖南省企業在拆遷征收過程中，能夠獲得的補償項目及標準如下：

　　(一)房產、建筑物及土地補償

　　根據《湖南省征補辦法》及各地市出臺的相關征收與補償實施辦法，對于企業房產建筑及土地補償，一般可采取貨幣補償或房屋產權調換兩種方式。由于不同的補償方式，對于停產停業損失、安置補助費用等其他費用會有所不同，需結合企業本地的征收拆遷政策以及企業自身經營的實際情況作出判斷。

　　1、房產及其他建筑物補償

　　企業的經營性用房主要有工業廠房和倉庫,也有職工宿舍和辦公房，具體的補償面積以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準，因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。企業房產及其他建筑物的補償標準主要依據評估報告，主要考慮被征收房屋及建筑物的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響其價值的因素。

　　2、土地補償

　　企業取得土地使用權的方式多種多樣，除以劃撥、出讓方式取得土地使用權外，還有的是在改制過程中，把土地 使用權折價, 作為企業資產所得。此外，通過租賃城市用地，甚至以鄉鎮或村鎮企業形式租用集體土地者也大量存在。對于企業而言，最大的資源就是土地資源，但是無論是《征補條例》還是《湖南省征補辦法》均沒有對土地價值及補償標準進行明確。而對于集體土地上企業的拆遷關于土地的補償一般按評估價格補償，具體的補償標準如果企業為承租人或者第二承租人，就會涉及到與土地使用權人誰有權獲得土地補償的問題，補償的依據以證書或租賃合同為準。

　　(二)設備、設施補償

　　設備、設施的搬遷補償價值，主要是指在設備搬遷過程中因拆卸、包裝、運輸、安裝、調試等所花費用，以及原設備基礎尚存價值的損失，即假定設備從原地拆卸下來安裝到新地點在保證其正常工作狀態和運行性能的前提下所花費的客觀合理的直接費用。根據《湖南省征補辦法》第十二條的規定，對于設備的搬遷費以及設備因搬遷喪失使用價值，首先應由房屋征收部門與被征收人參照相關行業標準協商確定，若協商不成的，應當評估確定。另外，湖南省內各地級市也制定了相關的征收補償實施辦法，對于設備、設施搬遷補償標準進行了規定。例如長沙、湘潭、衡陽三地的規定，基本上是對于可搬遷設備，一般根據搬遷實際情況評估后確定補償費用;對于無法搬遷或者無法恢復使用的設備，則按相關規定通過評估直接確定補償費用;對于已廢棄的設備，則不予補償。

　　(三)停產、停業損失補償

　　根據《湖南省征補辦法》第十四條的規定，對于企業停產停業直接損失，每月按照被征房屋評估價值的7‰給予補償。停產停業期限，按照實際停產停業的月數進行計算。如果企業認為其停產停業損失超過上述計算標準的，那么應當向房屋征收部門提供被征收前上一年度實際經營效益及相關證明材料，由評估機構進行評估，并按照評估結果給予補償。

　　應當注意的是，如果擅自將住宅房屋改變為經營性用房，則存在征收時不給予停產停業損失補償的風險;如果擅自改變非住宅房屋用途的，則會有按照原有用途計算停產停業損失的風險。因此，京云律師提醒您，當您所在區域準備進行征收時，請注意核實您的企業營業執照上登記的相關信息以及近年的納稅憑證，并注意搜集、妥善保存其他相關證據，以便在征收過程中提高協商標準，獲得滿意的補償。

　　(四)臨時安置補助費用及搬遷獎勵費用等

　　臨時安置補助費一般是在采取產權調換并實行過渡安置方式中進行約定。根據《湖南省征補辦法》第二十條、第二十一條的規定，一方面如果在過渡安置期間自行解決周轉用房的，則按照設區的市、縣市制定的標準支付臨時安置補助費。另一方面，如果未按期交付房屋，從逾期之月起，若企業自行解決周轉用房，過渡期限延期12個月以內的，按照標準的150%支付;過渡期限延期超過12個月的，按照標準的200%支付。若政府提供周轉用房，除繼續提供周轉用房外，過渡期限延期12個月以內，按照標準的50%支付;過渡期限延期超過12個月的，按照標準的100%支付。

　　京云律師提醒您，根據您選擇的補償方式不同，臨時安置補助費用并不是必須由政府支付給您的費用項目。如根據《衡陽市中心城區國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第三十二條的規定，停產停業損失補助費與臨時安置補助費只計一項，不得重復計算。對于被征收人實施貨幣補償或一次性現房安安置的，不支付臨時安置補助費和停產停業損失補助費。另外，各地可以結合本地實際情況，對此費用的具體支付標準進行規定。因此，您可以結合企業所在地的實際征收拆遷政策及相關規定，計算具體數額。

　　對于搬遷獎勵費用，一般由各市按照實際情況進行規定。

　　(五)人員遣散及安置費用

　　本部分費用在《湖南省征補辦法》中并沒有進行規定，根據律師的經驗并結合其他省的慣例做法，對于此部分費用可以結合企業的經營規模、人員構成以及后期重建等具體情況，有理有據地向征收部門進行主張。一般企業搬遷的，需要支付工人停工期間的基本工資和社保費用或者相關生活補助費用。若因國家征收而導致勞動合同無法繼續履行，企業還存在按照勞動合同法的相關規定，支付勞動者經濟補償金的風險。

　　綜上所述，企業征收拆遷補償所涉及的補償種類及補償標準，根據各地具體的規定及企業的相關情況存在一定的差異。另外，企業征收拆遷因考慮企業對當地經濟發展的特殊因素，談判協商幾率更大，效果更好。

       北京京云律師事務所具有多年拆遷維權經驗，總結了一套時間短、效率高、能快速提高補償的維權方法。通過訴訟及談判，給拆遷人施加壓力，為企業爭得與拆遷人同等的談判地位，為企業爭取合理的拆遷補償。同時，京云律師在進行拆遷工作中還注意維護企業的各方社會關系，讓企業贏了補償、也贏了關系，為企業拆遷后繼續開展經營活動提供保障。