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基本案情
2018年6月29日，被告張某與原告韓某簽訂《房屋使用權轉讓合同》約定：張某將某度假村40平方米的某房屋轉讓給韓某，初次轉讓期限為20年，房屋交付期限為2019年4月26日之前，合同簽訂當日，韓某一次性支付18萬元的購房款。

一年后，韓某發現房屋至今未動工，原因是涉案房屋所在的養老度假村項目未獲得任何土地開發手續。

韓某覺得自己所購房屋得不到保障，要求張某返還購房款。

張某不同意，韓某委托北京京云律師事務所律師，將張某告上法庭。

律師辦案

北京京云律師事務所接受韓某的委托，指派任海峰律師代理韓某應訴。

任海峰律師通過查閱案卷材料，聽取了當事人韓某的陳述，并根據雙方簽訂合同的內容，確定原告韓某與被告張某之間的法律關系系房屋買賣合同關系。

任海峰律師深知，想要幫助原告韓某要回購房款，就要確認雙方簽訂的《房屋使用權轉讓合同》無效。

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規定，只有被土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，并且經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，土地所有權人才可以通過出租、出讓等方式交由單位或者個人使用，并簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。

本案中，案涉項目用地位于集體經濟組織之中，被告張某如果拿不出證據證明項目用地系符合上述規定能夠出租出讓的“集體經營性建設用地”，又未依法通過法定程序從項目用地的集體經濟組織處獲得“集體經營性建設用地”的土地使用權，那么被告張某與原告韓某簽訂的《房屋使用權轉讓合同》就不符合法律規定。

法院判決

經過一番調查取證，任海峰律師向法官陳述了整個案情的違法點，法院審理查明被告張某既沒有土地使用權、更未取得建設用地規劃許可、建設工程規劃許可，將涉案房屋轉讓給原告韓某的民事法律行為明顯違反上述法律的效力性強制性規定，判決如下：

原被告雙方簽訂的《房屋使用權轉讓合同》無效；被告張某返還原告韓某18萬元并支付資金占用期間的利息，案件受理費由被告負擔。

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案后小結

通過本案，我們可知城鎮房屋買賣時，購房人應當要對房屋的建設許可等建筑物的合法性進行必要的審查，看看該房屋是否已經取得了產權登記。

如果沒有取得產權登記，則需要了解該建筑是否取得了建設工程規劃許可證以及是否按照建設工程規劃許可證的規定進行建設，否則我們所購的房屋就可能被認定為無效，其合法權益就很難獲得法律保護。

作為賣房人，在轉讓時未取得建設工程規劃許可證以及未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋時，一定要明確告知買房人，最好是書面告知，其后果要讓買房人自己承擔。