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“跳單”，俗稱“跳中介”，其并非嚴格意義上的法律術語，而是房屋中介行業的行話，通常指在二手房買賣中，一方或者雙方當事人與中介機構簽訂中介合同并享受中介機構提供的中介信息、交易機會或其他促使合同成立的媒介服務后，為規避或減少履行支付中介報酬的義務，繞過中介而私自簽訂合同的行為。在《民法典》施行前，法律并未對“跳單”行為的認定及其法律后果作出明確規定，司法實踐中，法院通常依據誠實信用原則以及《合同法》關于居間合同的規定進行審理?！睹穹ǖ洹肥┬泻螅?ldquo;跳單”行為被正式上升到法律層面予以規制。在認定“跳單”行為時，主要考量以下幾個因素：

一、前提要件：委托人接受了中介人提供的中介服務

判斷是否構成“跳單”，首先要看中介合同是否依法成立并生效，及中介人是否按照合同約定和委托人的要求，履行了提供交易機會或者媒介服務的合同義務。在有多個中介人的情形下，尤其要準確判斷委托人是否接受了中介人的服務，以及接受了哪個中介人的服務。

二、核心要件：委托人利用了中介人提供的信息機會或者媒介服務

中介人按照合同約定向委托人提供中介服務后，委托人是否利用中介人提供的這一服務訂立合同，是判斷是否構成“跳單”行為的關鍵。實踐中，委托人為了增加交易機會，往往委托多個中介人而非某一家中介公司單獨代理。因此，多家中介公司可能掌握同一房源信息，買方也可能通過多種渠道獲知同一房屋信息。判斷是否構成“跳單”，需要綜合判斷中介人是否獨家委托、委托人最終與相對方達成買賣合意是利用了哪一家中介機構提供的服務信息等。需要注意的是，不能簡單以提供服務的時間先后為標準，而應當結合提供服務的內容等具體情形，如果買方通過其他公開正當的合法途徑獲知同一房源信息，則其有權選擇報價更低、服務更優的其他中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。

三、行為要件：委托人繞開中介人直接訂立房屋交易合同

委托人繞開中介人直接訂立合同，有三種常見表現形式：一是委托人利用中介人提供的信息機會或媒介服務，直接與合同相對方訂立合同；二是委托人利用中介人提供的信息機會或媒介服務，通過其他中介人與合同相對方訂立合同；三是委托人將中介人提供的房屋信息告知其親戚、朋友或者其他利害關系人，以他人名義與合同相對方訂立合同。

綜上，在中介公司勤勉履責、促成合同成立的前提下，買賣雙方應當恪守中介合同的約定支付中介報酬，不應利用了中介公司提供的交易機會和媒介服務，又故意繞開中介公司私下進行交易，以實現逃避或減少支付中介費的不當目的。 

“跳單”行為不僅有悖于誠實守信原則，還違反了法律規定，對中介方的權益造成嚴重損害。此外，繞開中介方私下進行交易的行為還會增加房屋交易過程中的風險，購房者很可能“錢房兩空”，最終卷入房屋買賣合同糾紛中，在時間、精力、金錢等方面得不償失。