買房未交付起訴開發(fā)商一審敗訴、二審發(fā)回重審、再審京云律師助力委托人勝訴
2023-08-02 閱讀：510 京云律師
近日，北京京云律師事務(wù)所代理一起破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案，委托人通過“以物抵債”的方式購買了一套商品房，誰料開發(fā)商中途向法院申請了破產(chǎn)清算。委托人向法院起訴開發(fā)商退還購房債權(quán)及違約金總計1696800元，一審法院的裁定后，委托人不服繼續(xù)上訴，二審上訴發(fā)回重審，再審時，委托人在京云律師張友伶、馮文春的幫助下要回了購房款債權(quán)及逾期交房的違約金總計1696800元。
2013年7月至2014年4月，委托人周先生向虛空房地產(chǎn)公司（化稱）關(guān)聯(lián)的小額貸款公司轉(zhuǎn)賬3次共計1094000元。因周先生對虛空房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)的貸款公司享有債權(quán)，周先生與虛空房地產(chǎn)公司協(xié)商，用虛空房地產(chǎn)公司開發(fā)的虛空樓盤（化稱）的商品房進行抵債。
為此，小額貸款公司于2016年1月26日出具《資金證明函》，載明周先生購買虛空樓盤的某號房屋一套，房屋總價款1200016元，由周先生存放在小額貸款公司處的資金抵交房款，抵交金額為1180016元。申請人處周先生簽名，申請單位加蓋小額貸款公司的公章，總公司領(lǐng)導(dǎo)審批處有虛空房地產(chǎn)公司的法定代表人胡由（化名）的簽名。
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周先生與小額貸款公司的手續(xù)辦妥后，又與虛空房地產(chǎn)公司在2016年9月簽訂了《商品房買賣合同》，約定周先生以房屋總價額1200016元的價格購買虛空樓盤的某號房屋一套，出賣人應(yīng)在2017年5月31日前將驗收合格的房屋交付買受人，出賣人未按合同日期交付買受人使用，逾期超過30天，買受人有權(quán)要求解除合同，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金。該《商品房買賣合同》辦理網(wǎng)簽后，虛空房地產(chǎn)公司于2017年12月7日向周先生開具了購房款1200016元的增值稅發(fā)票。
手續(xù)辦妥后，周先生等待收房的時候，虛空房地產(chǎn)公司破產(chǎn)了，周先生要求虛空公司退還購房款及逾期交房的違約金，雙方因“以房抵債”產(chǎn)生了爭議，周先生通過多方打聽，找到了在專注于房產(chǎn)訴訟的北京京云律師事務(wù)所，京云律所了解案情后，指派資深律師張友伶和資深律師馮文春代理該案。
對簿公堂
兩位律師了解案情后，成立辦案小組，制定了詳細(xì)的訴訟方案，代理周先生將虛空房地產(chǎn)公司告上法庭。
法庭上虛空房地產(chǎn)公司辯稱：
案涉商品房屬于虛空房地產(chǎn)公司破產(chǎn)財產(chǎn)，但虛空房地產(chǎn)公司項目尚未竣工驗收，案涉商品房尚未交付債權(quán)人占有，亦未辦理過戶登記，“以房抵債”的法律行為尚未完成;同時，對于所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移的“以物抵債”行為，在債務(wù)人破產(chǎn)的情況下，管理人按照基礎(chǔ)法律關(guān)系對債權(quán)進行審查認(rèn)定，作出的認(rèn)定結(jié)論和復(fù)核結(jié)論符合相關(guān)法律法規(guī)和法律原則，請人民法院判決駁回周先生華的訴訟請求。
針對被告的辯稱，京云律師指出：
本案中，當(dāng)事人對借款1200016元能否轉(zhuǎn)化為房屋價款產(chǎn)生爭議。周先生主張其向小額貸款公司轉(zhuǎn)款%201094000元，提交了銀行交易憑證，能夠證明其與小額貸款公司之間借款關(guān)系的真實性，虛空房地產(chǎn)公司與周先生簽訂《商品房買賣合同》，由此可以認(rèn)定周先生購買房屋的意思表示明確，交易真實。
當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請求債務(wù)人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協(xié)議是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。經(jīng)審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法應(yīng)予以支持。
法院經(jīng)審理后支持了京云律師的觀點，其認(rèn)為，周先生對虛空房地產(chǎn)公司的債權(quán)1370016元為消費者購房債權(quán)，逾期交房的違約金326784元為普通債權(quán)，判決虛空房地產(chǎn)公司如數(shù)退還至周先生的賬戶。
（本文除律師外均化名）
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