房屋拆遷案例
京云拆遷律師 · 在線答疑
對于大多數(shù)人來說，遇到征收的機會非常少，這也造成了大家在遇到征收的時候非常困惑，面對不堪其擾的征收方不知道如何應(yīng)對。于是，京云拆遷律師團希望通過在線問答的方式幫助大家解答拆遷問題，幫助大家走出征收困境，獲得公平合理的補償。今天我們匯總了幾個近段時間來，常被咨詢的問題，下面我們就來看看。
“我是河南省某村的村民，積攢了一輩子的積蓄終于建好了新房，現(xiàn)在卻被通知房子違規(guī)，讓我拆除。請問，是不是所有違建都得拆？”
農(nóng)民這三類房屋違規(guī)也不用拆，誰來也不怕。1、不影響他人生活的小范圍違建；2、農(nóng)民有多處宅基地，總面積不超規(guī)定的一戶宅基地的標(biāo)準(zhǔn)，也不需要拆除；3、農(nóng)民唯一的住宅。除了這三種違建情況不會被強制拆除，其他的都會被相關(guān)部門責(zé)令拆除。
“我和我妻子都是城鎮(zhèn)居民，在退休之后，希望能夠找一清凈地養(yǎng)老。經(jīng)人介紹，花了15萬元購買位于縣城郊區(qū)農(nóng)民趙某的房屋一棟。隨后，我們就搬進房屋居住了，而趙某又再向村委會申請宅基地。請問，我在購買趙某房屋的同時是否意味著就購買了該房屋宅基地的使用權(quán)?村民趙某在出賣房屋后還可否再申請宅基地?“
購買了房屋并不意味著就購買了該房屋宅基地的使用權(quán)。城鎮(zhèn)居民購買宅基地為我國法律和政策所禁止，國土資源部在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)〔2004〕234號)明確提出：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
村民趙某在出賣房屋后，不可以再申請宅基地。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地將不予批準(zhǔn)。這是因為宅基地屬于集體所有，國家允許村民申請宅基地建房，這是為了村民自身居住利益著想，但如果村民將宅基地上的房屋賣掉而獲取利益，這在一定程度上表明出賣房屋的村民不再需要考慮居住問題，因此集體無需再給他考慮，另一方面，如果再允許他申請宅基地這顯然變相侵害了村集體的利益。
“房子要被征收了，如何判斷評估價格是否合理呢？”
評估結(jié)果是否合理與評估公司、評估人員的能力、資質(zhì)有關(guān)，與評估人員是否獨立、客觀、公正地開展評估工作有關(guān)，與選擇的評估方法有關(guān)，與評估時點是否正確，與評估中考量的各種影響房屋價值的因素有關(guān)。
總而言之，判斷評估價格是否合理沒有一項簡單地標(biāo)準(zhǔn)，要綜合各種因素判斷，實踐中一般會將周邊房屋市場價作為一個比較基準(zhǔn)。法律也規(guī)定了對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
為了盡可能保證評估價格的合理，被征收人可以做到以下幾點：
（1）由于房屋市價、行情一直在變，評估時點可能對評估結(jié)果產(chǎn)生很大的影響，因此被征收人一定要關(guān)注評估時點，法律規(guī)定評估時點應(yīng)該是房屋征收決定公告之日；
（2）被征收人一定要積極參與評估機構(gòu)的選擇，盡可能選擇信譽好、聲望高的評估機構(gòu)來進行評估工作；
（3）如果對評估報告有異議，務(wù)必及時在法定期限內(nèi)啟動救濟程序。
“農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地？”
農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按照土地管理法第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次分別由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)或者其授權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)；在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。
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