賣(mài)房人不交房，買(mǎi)房人不付余款，誰(shuí)違約？
2023-04-24 閱讀：1190 京云律師
雙方就二手房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成協(xié)議
買(mǎi)方按協(xié)議支付了定金
約定“剩余房款在交易過(guò)戶當(dāng)天支付”
后買(mǎi)方表示要推遲支付剩余房款
賣(mài)方同時(shí)表示要推遲交房時(shí)間
但都要求對(duì)方先行履行合同義務(wù)
導(dǎo)致合同履行陷入僵局
買(mǎi)方黃某與賣(mài)方陳某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定房屋交易價(jià)格690萬(wàn)元，購(gòu)房定金為100萬(wàn)元，剩余房款590萬(wàn)元在交易過(guò)戶當(dāng)天支付，雙方應(yīng)于2022年4月30日前向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，交付使用的時(shí)間為賣(mài)方收齊樓款當(dāng)天。
實(shí)際履行過(guò)程中，買(mǎi)方黃某曾于4月8日向賣(mài)方陳某表示“可否將過(guò)戶、付款時(shí)間改至2022年5月9日”，而賣(mài)方陳某也曾在雙方微信聊天中表示“我們必須推遲大約一個(gè)月左右交房”，但雙方對(duì)變更合同履行期限一直未達(dá)成一致，最終導(dǎo)致雙方未能在約定的4月30日履行完該房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
買(mǎi)方黃某提起了訴訟，主張繼續(xù)履行合同，賣(mài)方配合其辦理房屋過(guò)戶及交付手續(xù)，并支付逾期交房違約金；賣(mài)方陳某同意繼續(xù)履行合同，但提起反訴要求，要求黃某向其支付逾期支付房款違約金及剩余購(gòu)房款。雙方均主張合同未能及時(shí)履行是因?qū)Ψ降倪`約行為所致。
廣州市越秀區(qū)人民法院一審判決：自判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，雙方共同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，黃某于過(guò)戶當(dāng)天向陳某支付房屋余款590萬(wàn)元。自判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)，陳某將房屋交付給黃某使用。駁回了雙方要求對(duì)方支付違約金的訴訟請(qǐng)求。
廣州市中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙務(wù)合同，即買(mǎi)賣(mài)雙方互相承擔(dān)義務(wù)、享有權(quán)利，《中華人民共和國(guó)民法典》根據(jù)合同義務(wù)是否有履行先后順序，規(guī)定了三種履行抗辯權(quán)，分別是同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)。三種抗辯權(quán)的法律后果為享有履行抗辯權(quán)的一方可以拒絕另一方的履行請(qǐng)求或中止履行，而不構(gòu)成違約，因此是否成立抗辯權(quán)與是否違約密切相關(guān)。本案中，合同約定“剩余房款在交易過(guò)戶當(dāng)天支付”“房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間為賣(mài)方收齊樓款當(dāng)天”，在買(mǎi)方曾表示無(wú)法按時(shí)支付剩余房款，而賣(mài)方亦曾表示無(wú)法按期交付房屋的情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方均可以主張同時(shí)履行抗辯權(quán)，因此無(wú)法歸責(zé)哪一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因買(mǎi)賣(mài)雙方均有意繼續(xù)進(jìn)行交易，從尊重當(dāng)事人實(shí)際意愿、維護(hù)合同有效履行、切實(shí)解決矛盾糾紛的角度出發(fā)，法院依法作出上述判決。
法官提醒，合同是“法鎖”，明確的約定有利于鎖定雙方的權(quán)利義務(wù)，避免不必要的紛爭(zhēng)，類似此類“支付剩余購(gòu)房款”“遞件過(guò)戶”“交付房屋”等重要的合同內(nèi)容，最好能明確約定履行的先后順序，這是判斷違約責(zé)任的前提。如果合同約定不明，當(dāng)事人亦可以通過(guò)積極行為減輕責(zé)任，比如本案中，買(mǎi)方可以向賣(mài)方出示銀行存款、轉(zhuǎn)賬流水等，明示其具備支付剩余房款的能力；賣(mài)方也可以及時(shí)表示延遲交房的情況已經(jīng)消失，要求買(mǎi)方按時(shí)履行合同。
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