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2016 年5月，河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在劉大爺住所附近宣傳其開發(fā)的天鵝湖西山廊橋項(xiàng)目，引起了劉大爺?shù)淖⒁狻⒋鬆敵俗颖蹦撤康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的看房車至項(xiàng)目所在地塊，參觀了樣板間及項(xiàng)目所在位置周邊環(huán)境。看房時(shí)，河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明確表示其項(xiàng)目五證齊全，劉大爺于看房當(dāng)日，在天鵝湖西山廊橋項(xiàng)目認(rèn)購了一套面積為96.68 平方米的房屋。

買賣事宜達(dá)成一致意見后，劉大爺填寫認(rèn)購書，對(duì)房屋坐落、面積、價(jià)款進(jìn)行了約定，并向河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付認(rèn)購金 200 元。認(rèn)購書約定涉案房屋銷售價(jià)款為 698000元，銷售人員表示由于促銷，實(shí)際購房款為 628200 元。劉大爺先后于同年5月7日向河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付定金 20000 元，5月14日交付購房款 479000 元，5 月26 日交付購房款 129000 元。至此，劉大爺向河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付完全部購房款共計(jì) 628200 元。

在支付最后一筆款項(xiàng)時(shí)，河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表示由于劉大爺逾期付款，需要向其支付違約金，劉大爺年事已高，在河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售人員催促下向其支付“違約”金 309.6 元。在簽訂合同時(shí)，河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司表示因前期認(rèn)購事宜均由劉大爺辦理，現(xiàn)合同需要由劉大爺與老伴一起作為買受人，需要補(bǔ)交“更名費(fèi)”，劉大爺遂于 2016年5月20日向河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付更名費(fèi) 500 元。隨后，雙方補(bǔ)充簽訂《商品房預(yù)定合同》。合同約定交房日期為 2019 年12 月31日，但 2019 年下半年劉大爺多次至房屋所在地塊查看，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目并未動(dòng)工，也未取得商品房預(yù)售許可證。

劉大爺覺得開發(fā)商一直不動(dòng)工，長(zhǎng)期拖下去，對(duì)自己不利，于是找到北京京云律師事務(wù)所尋求幫助，律所指派羅紅律師代理此案。

劉大爺與河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙方簽訂的合同雖名《商品房預(yù)定合同》，但已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)按照約定收受購房款，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，與劉大爺簽訂的合同應(yīng)屬無效，河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基于此取得的相應(yīng)利益應(yīng)予返還。

為維護(hù)劉大爺?shù)暮戏?quán)益，羅紅律師作為劉大爺?shù)拇砺蓭熛蚍ㄔ禾崞鹪V訟，請(qǐng)求法院判決劉大爺與河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房預(yù)定合同》無效，并全額退還購房款及以購房款為基數(shù)所產(chǎn)生的利息。

對(duì)劉大爺?shù)谝豁?xiàng)訴請(qǐng)無異議，第二、三項(xiàng)訴請(qǐng)由法院依法判決。河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)與劉大爺簽訂合同的基本事實(shí)無異議，涉案房屋確實(shí)是沒有取得預(yù)售許可。

在本案中，河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚未取得涉案房屋的預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)定合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，所以劉大爺與河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2016 年5月8日簽訂的《商品房預(yù)定合同》無效。

合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，因該合同無效系河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未取得商品房預(yù)售許可證，河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有一定的過錯(cuò)，故劉大爺請(qǐng)求河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還購房款 628200 元、“更名費(fèi)”500 元、“違約金309.6 元的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。劉大爺請(qǐng)求河北某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付利息的訴訟請(qǐng)求不違反法律規(guī)定，亦應(yīng)予以支持。

經(jīng)過庭審質(zhì)證、法院宣判，劉大爺在京云律師的幫助，其合法權(quán)益得到了保障。