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在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)家和賣(mài)家之間往往會(huì)簽訂購(gòu)房合同。雙方簽字后，合同即具有了法律效力，買(mǎi)賣(mài)雙方都要積極履行合同約定。但在現(xiàn)實(shí)中，房?jī)r(jià)會(huì)隨著市場(chǎng)行情變化而隨時(shí)上下波動(dòng)，因此會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)家或賣(mài)家在簽訂合同后不想繼續(xù)履行合同的情況。那么此時(shí)另一方該如何維權(quán)呢？我們通過(guò)一則真實(shí)案例來(lái)詳細(xì)說(shuō)明。

案情回顧

紀(jì)某出于剛需，想要置換一套大一點(diǎn)的房子。在將自己原有房屋賣(mài)出后，紀(jì)某經(jīng)房產(chǎn)中介介紹看中了劉某的房子，最終紀(jì)某以220萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)劉某的房子。簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》的當(dāng)天，紀(jì)某便支付了5萬(wàn)元定金。

兩個(gè)月后，紀(jì)某終于辦齊了各項(xiàng)手續(xù)，但房東劉某卻提出因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲，要至少加價(jià)5萬(wàn)元才賣(mài)，不然雙方就解除合同，于是紀(jì)某將房東劉某訴至當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ骸?/span>

京云說(shuō)法

本案中賣(mài)家劉某明已經(jīng)確表示違約，因此買(mǎi)家紀(jì)某是可以要求違約方承擔(dān)自己的損失。當(dāng)然，這是有法律依據(jù)的。依據(jù)《民法典》第五百八十四條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。

但是具體的損失數(shù)額該如何確定呢？

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，房屋過(guò)戶(hù)后可獲得的利益一般情況下是指買(mǎi)家作為所有權(quán)人享有的房屋增值的利益。損失也包括因合同解除需要另行購(gòu)房而因房屋上漲導(dǎo)致額外需要支付的購(gòu)房成本損失。在司法實(shí)踐中，維權(quán)者可以通過(guò)房屋評(píng)估來(lái)確認(rèn)房屋的價(jià)格，進(jìn)而來(lái)計(jì)算具體損失的數(shù)額。

不過(guò)根據(jù)現(xiàn)實(shí)中的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，評(píng)估價(jià)一般都會(huì)比同期的市場(chǎng)價(jià)低，所以從這個(gè)角度來(lái)看，買(mǎi)家還是有損失的。而且評(píng)估的過(guò)程也會(huì)導(dǎo)致訴訟時(shí)間拉長(zhǎng)，如果案件遲遲未得到判決，那么買(mǎi)家紀(jì)某也就不能再買(mǎi)新的房子，后續(xù)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的話(huà)，也會(huì)增加購(gòu)房成本。

在二手房交易過(guò)程中，一定要在合同里明確寫(xiě)明違約責(zé)任。雖然法律并沒(méi)有規(guī)定合同一定要約定違約責(zé)任，但是，沒(méi)有違約責(zé)任就沒(méi)有履行保障。萬(wàn)一一方出現(xiàn)違約時(shí)，可以按約定由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

購(gòu)房中常見(jiàn)的違約責(zé)任包括：逾期付款、逾期騰房、違約退房等責(zé)任。除了明確違約情形認(rèn)定之外，還要在合同中體現(xiàn)出違約后違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付等。

另外補(bǔ)充一點(diǎn)，關(guān)于違約責(zé)任的承擔(dān)方式，我國(guó)《合同法》規(guī)定了繼續(xù)履行、賠償損失、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、執(zhí)行定金罰則等形式。

京云小結(jié)

二手房交易中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因缺乏誠(chéng)信而違約的現(xiàn)象，比如“一房二賣(mài)”、中介人員違規(guī)操作、惡意解除合同等等。面對(duì)這種情況，受害人一定要及時(shí)通過(guò)法律來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，可以在專(zhuān)業(yè)律師的指導(dǎo)下，最大限度地減少自己的損失。同時(shí)，在簽訂合同時(shí)如果有需要補(bǔ)充的條款，一定要及時(shí)落實(shí)到文字上，一旦發(fā)生糾紛，這將成為維權(quán)的有力證據(jù)。