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因開(kāi)發(fā)商違約而產(chǎn)生的購(gòu)房糾紛十分常見(jiàn)，由于涉案金額較大，波及的業(yè)主較多，很多案件最后演變?yōu)槿后w性案件，并上升為社會(huì)熱點(diǎn)。現(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的違約行為有哪些？購(gòu)房人又該如何維權(quán)？下面我們通過(guò)案例來(lái)為大家進(jìn)行詳細(xì)解讀。

魏某與某房產(chǎn)公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，涉案房屋于2015年6月交付，根據(jù)合同約定，房產(chǎn)公司應(yīng)于2016年6月20日之前將辦證的相關(guān)資料交至產(chǎn)權(quán)登記中心，但其實(shí)際提交辦證資料的日期為2019年3月11日。于是魏某以房產(chǎn)公司逾期辦證為由訴請(qǐng)判令該房產(chǎn)公司賠償違約金。

我國(guó)《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。如開(kāi)發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購(gòu)房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

這里面所說(shuō)的“規(guī)定期日”可以按下述方法計(jì)算：

合同未約定的房屋權(quán)屬證書(shū)取得日期，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計(jì)算，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為己竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計(jì)算。

出賣(mài)人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購(gòu)房者未按期取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定了違約金處理辦法的，找合同約定處理；商品房買(mǎi)賣(mài)合同木約定建約金處理辦法的，按已付購(gòu)房款，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

因出賣(mài)人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購(gòu)房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書(shū)超過(guò)一年的，購(gòu)房者可要求解除合同，并可要求損失賠償。

本案中，一審法院判決該房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)支付魏某違約金。房產(chǎn)公司不服提起上訴，經(jīng)二審法院調(diào)解，房產(chǎn)公司一次性支付魏某違約金100000元。

除了本案中未按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的違約情況外，現(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)商的違約情形還包括以下幾個(gè)方面：

1逾期交房

如果合同中未約定逾期交付房屋的違約處理辦法，那么可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，違約金按照逾期繳費(fèi)使用房屋期間有關(guān)部門(mén)公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

2面積出現(xiàn)誤差

根據(jù)相關(guān)司法解釋規(guī)定，如果合同中沒(méi)有約定處理辦法，可以按照以下辦法處理：

（1）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。

（2）面積誤差比絕對(duì)值在3%以上的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。如果買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比3%以內(nèi)（含3%）的部分房?jī)r(jià)由買(mǎi)受人補(bǔ)足，超出3%的部分由房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。如果產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的部分，房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商返還買(mǎi)受人，超出3%的部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。

3設(shè)備、裝修不符合約定

此時(shí)購(gòu)房者可以決絕接收房屋，并視為出賣(mài)人未交付房屋，因此造成的逾期責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如果購(gòu)房者已接收房屋，可以要求開(kāi)發(fā)商限期更正，如未在合理期限內(nèi)更正，購(gòu)房者可以要求出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

4變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

開(kāi)發(fā)商變更商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化等，需要向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)批準(zhǔn)并通知買(mǎi)受人。此時(shí)買(mǎi)受人有權(quán)再通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的出面答復(fù)。

如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人有權(quán)退房，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

5房屋質(zhì)量問(wèn)題

開(kāi)發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的，購(gòu)房者可要求解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

其它房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商限期修復(fù)，出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的，購(gòu)房者可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由出賣(mài)人承擔(dān)，因修復(fù)造成交房延誤的，可要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

房屋的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)結(jié)果為依據(jù)，購(gòu)房者對(duì)房屋質(zhì)量存有疑慮的，可委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)。

作為購(gòu)房人，在發(fā)生糾紛后，應(yīng)當(dāng)盡早了解清楚應(yīng)如何維權(quán)，可以主張哪些權(quán)益。做到心中有數(shù)，以免被對(duì)方“忽悠”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商絕不配合解決問(wèn)題的情形，購(gòu)房人更要積極通過(guò)法律途徑去維權(quán)。