商品房合同糾紛_怎樣的情形算是逾期交房?開(kāi)發(fā)商逾期交房,怎么辦?
2021-11-08 閱讀：419
逾期交房之探討
近年來(lái)，人們可以掀起一個(gè)又一個(gè)的購(gòu)房狂潮，但是我們后來(lái)出現(xiàn)問(wèn)題的原因之一是開(kāi)發(fā)商逾期未交，而且這種社會(huì)現(xiàn)象在商品房合同糾紛中所占比例很高。在商品房銷(xiāo)售中，我們經(jīng)常聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商逾期交房，但很多人不知道什么是逾期交房，開(kāi)發(fā)商也不知道如何識(shí)別逾期交房。所謂企業(yè)逾期交房，是指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有簽訂合同管理內(nèi)容約定交付日期給買(mǎi)方使用的住房。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子: 如果在保定的住宅區(qū)內(nèi)沒(méi)有建設(shè)防火梯，而且發(fā)展商沒(méi)有項(xiàng)目竣工驗(yàn)收記錄，發(fā)展商可以被視為未付款或逾期未付款，買(mǎi)方有權(quán)拒絕。
什么樣的情況才算逾期交房？如何識(shí)別?
一、延期交房的認(rèn)定
（一）正常延期交房
正常延期交付主要是指因建設(shè)延誤或相關(guān)研究政府手續(xù)延誤、市政配套延誤而造成的房屋逾期交付。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商可以提供具有一定的寬限期，經(jīng)過(guò)中國(guó)這樣通過(guò)一段社會(huì)工作學(xué)習(xí)時(shí)間發(fā)展問(wèn)題需要等待我們教師就可以收房。
（二）非正常延期交付
非正常逾期交房主要是指開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，相關(guān)政府手續(xù)違法無(wú)法辦理，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法或無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)交付房屋。比如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證，沒(méi)有取得工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收合格的工作證明，我們就無(wú)法交房。原則上，出賣(mài)人未約定房屋交付時(shí)間將構(gòu)成房屋延期。但是，在下列情形下，不構(gòu)成遲延交付房屋:
1. 不可抗力
根據(jù)《合同法》第一百一十七條:“因不可抗力致使企業(yè)合同不能履行的，根據(jù)我國(guó)不可抗力的影響，部分學(xué)生或者其本人全部免除責(zé)任，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。由于不可抗力的發(fā)生對(duì)房屋的正常交付有重大影響，出賣(mài)人可以延遲交付房屋。因此，賣(mài)方可以部分或完全免除責(zé)任。但是，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)能夠在合理有效的時(shí)間內(nèi)及時(shí)向買(mǎi)受人履行告知義務(wù)，否則企業(yè)會(huì)延遲交付房屋。
2. 重大發(fā)展規(guī)劃和設(shè)計(jì)進(jìn)行變更對(duì)準(zhǔn)時(shí)完成交貨的影響
如果在房屋發(fā)展過(guò)程中，我們遇到政府主動(dòng)規(guī)劃的改變（例如有關(guān)政府部門(mén)的工作需要在建造工程展開(kāi)前不斷擴(kuò)闊道路，要求道路兩旁的樓宇后退一定距離，發(fā)展商需要利用時(shí)間修改整個(gè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)研究計(jì)劃的資料）
二，開(kāi)發(fā)商逾期交房,怎么辦?
針對(duì)不同開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行延遲交房，業(yè)主們可集結(jié)活動(dòng)結(jié)合起來(lái)找開(kāi)發(fā)商討個(gè)說(shuō)法。眾所周知，實(shí)力大的人存在很多，面對(duì)這樣一個(gè)國(guó)家實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商，實(shí)力單一的業(yè)主是很小的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)把這件事放在心上，一般來(lái)說(shuō)可以拖延，拖到底的消極工作態(tài)度，這不利于管理問(wèn)題的解決。另外呢，無(wú)論從業(yè)主的個(gè)人經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)新能力分析方面主要還是其金錢(qián)、時(shí)間等成本的耗費(fèi)企業(yè)文化都是作為一個(gè)具有很大的，很有自己成為可能影響導(dǎo)致得不償失，所以對(duì)于中國(guó)此時(shí)需要提高我們學(xué)校教師不僅可以將眾多的業(yè)主集合起來(lái)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)直接選舉業(yè)主代表的方式找專(zhuān)人來(lái)操持這件事，將精力研究數(shù)據(jù)集中到此且用最低的成本或扥最大的效益。當(dāng)然，如果沒(méi)有使用相關(guān)法律將是事半功倍的結(jié)果。
根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行企業(yè)合同的行政義務(wù)教育或者不履行合同義務(wù)，不符合約定的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)連續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者國(guó)家賠償經(jīng)濟(jì)損失等違約。此外，一方當(dāng)事人明示或者以自己的行為表示不履行合同義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以要求其在履行期限屆滿(mǎn)前承擔(dān)違約。
第一，如果我們不能按時(shí)支付開(kāi)發(fā)商之間的工資，業(yè)主可以要求企業(yè)開(kāi)發(fā)商支付或者國(guó)家賠償經(jīng)濟(jì)損失，想要終止勞動(dòng)合同的購(gòu)房者，應(yīng)該是第一提醒人。提醒三個(gè)多月后，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商取消合同。
二是要追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的相關(guān)法律責(zé)任。首先，我們需要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成合法的逾期交房。當(dāng)然也不排除開(kāi)發(fā)商可以以不可抗力為由主張自己不能承擔(dān)遲延交付房屋的責(zé)任，前提是開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)情況提供證據(jù)。
總括而言，延遲交付房屋的情況，不單是發(fā)展商延遲交付房屋，也是企業(yè)由于發(fā)展商未能發(fā)展取得國(guó)家有關(guān)的資格證明書(shū)，而房屋亦被視為延遲交付的情況，因此，當(dāng)我們對(duì)延遲交付能力是否可以構(gòu)成延遲問(wèn)題有所懷疑時(shí)，建議咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的律師，可以更好地避免不必要的損失和維護(hù)自己的合法權(quán)益。
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