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2003年，郭女士回老宅祭奠二叔時，突然得知自己家的祖宅被二叔的二兒子賣了。她一時氣憤不已，可近20年的時間過去了，她卻一直沒要回祖宅。

郭女士的爺爺奶奶一共生了三個兒子，一個女兒，上個世紀初開始，爺爺奶奶就帶著兒女們生活在老宅里，后來二叔和姑姑分家自立門戶離開了老宅，1951年，建設北京城的時候，郭女士的父親從老宅子離開，進北京參加祖國建設，就這樣郭女士一家在北京城里安家落戶，很少再回到老宅。

1954年，在外工作的二叔回到了老家，并落戶在老宅里，沒過幾年，郭女士的爺爺奶奶相繼去世，當時她最小的叔叔還未成年，剛剛16歲，郭女士的父親是家中長子，就把郭女士的小叔接到了北京來，當小兒子養著。

因為小叔叔身體有些疾病，到了1970年左右家里才張羅著給他娶媳婦，因為這個原因，一家人商量分家，五間正房三間東廂房，約定正房五間，哥倆一人兩間半，廂房三間，挑剩下，就是郭女士一家的。于是一家人，在村干部的見證下，簽了分家單。然而世事難料，小叔叔還沒成家，在三十二歲因工傷去世，之后也只有過年和清明祭奠的時候會回到祖宅。

此后，二叔一家一直生活在祖宅當中，1983年，二叔的大兒子提出了一個要求，要拿家里的房子養雞，郭女士爸媽當時非常憤怒，但是郭女士一家人不在老宅，也沒辦法，就由著他養雞，沒想到二叔的二兒子對大哥養雞這事也不愿意，為了制止這老大養雞，大隊書記和大隊會計，還有郭女士爸爸媽媽，以及叔叔就做了一個善意的謊言，就說這房子誰愿意要2000塊錢，逼著叔叔家的大兒子就把雞給處理了。

因為拿不出2000塊錢買房，大堂弟不再養雞，沒想到二堂弟卻把這事給記住了，有一次就直接拿了1000塊錢說想買房。郭女士爸媽當時就拒絕了，2003年，老一輩相繼去世，二堂弟私自把祖宅給賣給北京的昌平的一位先生了，他是花了兩萬塊錢把全院子買下了，除了堂弟，其他人誰也不知道這件事。如今，20年過去了，郭女士這一輩的兄弟姐妹也老了。70多歲郭女士最大的心愿就是要回到自家的祖宅，那么她能實現這個愿望嗎？

帶著這個疑問，郭女士來到北京衛視《律師幫幫忙》欄目尋求幫助，欄目組邀請到北京京云律師事務所的王興華律師現場為郭女士解答難題。

通過與郭女士溝通，王興華律師了解到這是一起以前的農村宅基地買賣合同案，國家法律有些單獨的規定和指導意見。按照郭女士的敘述，當時買房的是一個擁有城鎮戶籍的人，那么她堂弟當年錢的房屋買賣合同應當無效。不過也有例外，王興華律師表示：這種例外一般是在1999年之前，鄉里邊或者是村里邊明確的蓋章同意或者是戶口遷過去了，雖然說是城鎮戶口，但是有一段時間有的還是能遷過去的，還有就是綜合這些因素，有個自由裁量權，有酌情有小部分認定。

那如果認定農村宅基地買賣合同無效的話，一般來說，是根據現在的價格做一個評估，一個是要把原來的錢還給買房人，另一個是把增值的部分大多數還給買房人，另外一個就是后投入的主要部分給買房人，比如70%-80%，但原物返還就牽扯到原物返還的主體是誰？這個房子到底是誰的？因為沒有經過法院的明確文書判定，郭女士是不是是能夠返還的主體之一呢？這個怎么來認定？

王興華律師表示：如果郭女士找到分家單或者是原來宅基地證的話，郭女士需要確認自己的分家析產的所有權人，還有就是繼承人。這叫析產繼承，通過析產繼承證明郭女士是這個房屋的繼承人和所有權人，確定一下身份。另外，如果郭女士要打官司，必須證明析產的權利人，有這個身份才能夠起訴對方，要求對方返還。

王興華律師指出：如果說有一定的證據，比如說這個繼承關系比較清晰的話，可以先打官司，因為郭女士打官司的時候并不是要求買房人返還，而是證明郭女士是權利人之一，這樣，就可以說宅基地買賣合同是無效的，至于返還，可以下一步再進行。認定無效，除了說是違反國家強制性的法律規定無效，另一種無效是說無權處分。無權處分就是說這個財產不是二堂弟的或者是二堂弟只有一部分，然后二堂弟整個處分賣給別人了，是不合法的。

王興華律師表示：從民法上來講，如果說城鎮人能夠擁有農村的房屋的話，就有一個方式：析產繼承，她是有合法的身份去擁有農村宅基地上面的房屋。然而買賣反而是不能擁有的。

那現在這個祖宅，經過了子子孫孫之后，可能會產生無數的繼承人，首先是爺爺輩有三兒一女，這三兒一女又分別有了孩子，這些孩子又有了孩子，現在如果想要確定繼承人，首先，先從第一順位繼承人開始，如果第一順位繼承人不在的，他的子女是屬于可以代位繼承的。

根據郭女士的描述，她的爺爺名下孫子輩的一共八個人，如果代位繼承的話，八個人都有權利去繼承。如果郭女士想要維權的話，第一，需要找一下分家單，同時也要到鎮政府去調一下宅基地的底檔，最好兩樣都能找到。所以現在當務之急，王興華律師最后建議宋女士一是搜集證據，二就是趕緊去法院起訴。