房產糾紛案例
因開發商違約而產生的購房糾紛十分常見，由于涉案金額較大，波及的業主較多，很多案件最后演變為群體性案件，并上升為社會熱點。現實中開發商常見的違約行為有哪些？購房人又該如何維權？下面我們通過案例來為大家進行詳細解讀。
案情回顧
魏某與某房產公司簽訂房屋買賣合同，涉案房屋于2015年6月交付，根據合同約定，房產公司應于2016年6月20日之前將辦證的相關資料交至產權登記中心，但其實際提交辦證資料的日期為2019年3月11日。于是魏某以房產公司逾期辦證為由訴請判令該房產公司賠償違約金。
京云說法
我國《商品房銷售管理辦法》第34條規定，開發商應在商品房交付使用后60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規定期日取得房屋權屬證書的，開發商應承擔相應的違約責任。
這里面所說的“規定期日”可以按下述方法計算：
合同未約定的房屋權屬證書取得日期，商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算，商品房買賣合同的標的物為己竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。
出賣人未按期提交辦理房屋權屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，找合同約定處理；商品房買賣合同木約定建約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
因出賣人未按期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定和規定期限取得房屋權屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償。
本案中，一審法院判決該房產公司應當支付魏某違約金。房產公司不服提起上訴，經二審法院調解，房產公司一次性支付魏某違約金100000元。
除了本案中未按期辦理房屋產權過戶的違約情況外，現實中開發商的違約情形還包括以下幾個方面：
1逾期交房
如果合同中未約定逾期交付房屋的違約處理辦法，那么可以按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，違約金按照逾期繳費使用房屋期間有關部門公布或有資質的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
2面積出現誤差
根據相關司法解釋規定，如果合同中沒有約定處理辦法，可以按照以下辦法處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款。
（2）面積誤差比絕對值在3%以上的，買受人有權退房。如果買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比3%以內（含3%）的部分房價由買受人補足，超出3%的部分由房價款由開發商承擔，產權歸買受人。如果產權登記面積小于合同約定面積，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的部分，房價款由開發商返還買受人，超出3%的部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。
3設備、裝修不符合約定
此時購房者可以決絕接收房屋，并視為出賣人未交付房屋，因此造成的逾期責任，由開發商承擔。如果購房者已接收房屋，可以要求開發商限期更正，如未在合理期限內更正，購房者可以要求出賣人承擔相應的賠償責任。
4變更規劃、設計
開發商變更商品房的結構、戶型、空間尺寸、朝向變化等，需要向規劃部門申請批準并通知買受人。此時買受人有權再通知到達之日起15日內作出是否退房的出面答復。
如果說開發商沒有通知買受人，買受人有權退房，并要求開發商承擔違約責任。
5房屋質量問題
開發商交付的房屋主體結構質量不合格和房屋質量嚴重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發商承擔賠償責任。
其它房屋質量問題，購房者可要求開發商限期修復，出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，購房者可以自行或委托他人修復，修復費用由出賣人承擔，因修復造成交房延誤的，可要求開發商承擔逾期交房的違約責任。
房屋的質量應以工程質量檢測機構的檢測結果為依據，購房者對房屋質量存有疑慮的，可委托工程質量檢測機構對房屋質量進行檢測。
京云小結
作為購房人，在發生糾紛后，應當盡早了解清楚應如何維權，可以主張哪些權益。做到心中有數，以免被對方“忽悠”。對于開發商絕不配合解決問題的情形，購房人更要積極通過法律途徑去維權。
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