商品房認(rèn)購書中到底要注意哪些內(nèi)容？ 商品房認(rèn)購協(xié)議書有法律效力嗎?
2021-11-03 閱讀：163
伴隨著房產(chǎn)市場的火爆行情，在商品房交易中，當(dāng)開發(fā)商承建的項(xiàng)目不具有銷售條件時，常常采用先與購房者簽訂預(yù)購協(xié)議等方式，在取得預(yù)售許可證后再簽訂正式版本的商品房買賣合同。盡管這種交易模式促進(jìn)了房產(chǎn)市場的繁榮，但是在另一方面，由于雙方在購房過程中需要簽訂多份合同，或者未等正式合同簽訂雙方便因是否繼續(xù)交易無法達(dá)成共識導(dǎo)致后續(xù)交易無法完成，此時雙方便會對認(rèn)購書等協(xié)議產(chǎn)生認(rèn)定糾紛，這也成為商品房違約糾紛中最常見糾紛模式之一。商品房認(rèn)購書中到底要注意哪些內(nèi)容？商品房認(rèn)購協(xié)議書有法律效力嗎?
2016年7月19日，周先生與北京環(huán)亞房地產(chǎn)有限公司簽訂協(xié)議，在周先生前支付5萬元押金。協(xié)議內(nèi)容包括房屋所在地、銷售方式和價格，但對具體支付方式、房屋交付等主要內(nèi)容沒有明確的協(xié)議。而后中國北京環(huán)亞置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司進(jìn)行通知其于2016年8月6日交房款，并告知其交清首付款120萬元以及之后我們才能通過簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》。收房后，環(huán)亞房地產(chǎn)股份有限公司提供了修訂版本和附加條款，以強(qiáng)制執(zhí)行周先生合同。合同中也出現(xiàn)了如下的霸王條款：環(huán)亞置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司企業(yè)以其他經(jīng)紀(jì)管理公司通過名義騙取排卡費(fèi)3萬元；隱瞞信息交易以及房屋建筑已經(jīng)被抵押的事實(shí)；隱瞞了委托他人裝修等事實(shí)，后雙方對合同主要內(nèi)容有爭議：周先生可以認(rèn)為我們先前商品房認(rèn)購書僅為意向表達(dá)，要求他們解除商品房認(rèn)購書并退還定金。環(huán)亞房地產(chǎn)有限公司被要求繼續(xù)按照申購的內(nèi)容履行，最終雙方未能簽訂商品房預(yù)售合同并被法院受理。
根據(jù)《最高國家人民對于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛解決案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議需要具備《商品房銷售企業(yè)管理工作辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要研究內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)沒有按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
通過總結(jié)《好運(yùn)法》處理的大量此類案件，以及司法實(shí)踐中關(guān)于任命與本協(xié)議之間的區(qū)別和確定，同樣的觀點(diǎn)是，大多數(shù)案件并沒有嚴(yán)格或局限于文本協(xié)議中使用的名稱，如認(rèn)購書、訂購書、保留書、意向書、備忘錄、框架協(xié)議等，而是基于“名義上的責(zé)任”的理念，以當(dāng)事人使用的名稱和術(shù)語為線索，側(cè)重于協(xié)議中所載的各項(xiàng)條款。但對于企業(yè)不同的條款在區(qū)分研究兩者所起的作用主要方面，大致有三種裁判工作思路：
第一,判決的內(nèi)容，如果案件包含了合同的主要內(nèi)容或必要條款，即使當(dāng)事人明確同意簽訂正式合同等，也應(yīng)被視為本合同或本合同;
第二,是意思決定的觀點(diǎn)，認(rèn)為我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分尊重當(dāng)事人的意思表示，如果一個當(dāng)事人之間存在問題明確的將來訂立本約的意思，如明確約定相關(guān)工作事項(xiàng)發(fā)展需要企業(yè)繼續(xù)磋商或需要他們將來簽訂新的合同等相關(guān)法律條款，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)具有十分接近，也應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約；
第三,種是折中觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)根據(jù)合同的內(nèi)容和當(dāng)事人的意向進(jìn)行綜合判斷。一方面，是否包含合同的主要內(nèi)容是最重要的因素，同時，是否有正式合同的保留、期待和簽署等表達(dá)。
作為我國購房者而言，訂立預(yù)約書的目的之一就是企業(yè)為了置購房屋，除非一個特殊教育情況，一般我們都會帶來希望在訂立完預(yù)約后繼續(xù)簽訂正式房屋買賣雙方合同，因此在中國簽署商品房認(rèn)購書時注意認(rèn)購書中的關(guān)于農(nóng)村房屋及房款等主要研究內(nèi)容，越詳細(xì)越好，并將其固定在協(xié)議中。有條件的最好是委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師全程陪同，以免產(chǎn)生后續(xù)不必要的麻煩。
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