關(guān)于XX市融創(chuàng)大河宸院小區(qū)業(yè)主維權(quán)方案
2021-10-28 閱讀：108
業(yè)主購(gòu)買的是精修房，可是在交房驗(yàn)收的時(shí)候，房子的質(zhì)量問(wèn)題讓所有業(yè)主憤懣不已。小區(qū)的購(gòu)房者說(shuō)，該小區(qū)共有五六百名業(yè)主，有高達(dá)三百多名的業(yè)主拒收這樣的房子，那么到底是怎樣的質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致大量的業(yè)主們拒收呢？業(yè)主維權(quán)我們通過(guò)有關(guān)報(bào)道和視頻資料看到大家反映出來(lái)的問(wèn)題：
地板凹凸不平，地磚開裂，
衛(wèi)生間的窗戶設(shè)計(jì)如圖所示，讓人啼笑皆非。
業(yè)主維權(quán),還有業(yè)主表示，在買房當(dāng)時(shí)，開發(fā)商的銷售帶看的是樣板間，裝修是一模一樣。但是當(dāng)業(yè)主代表向開發(fā)商要求給付一個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，開發(fā)商卻告知業(yè)主，我們是以交付為準(zhǔn)的。那么這個(gè)交付標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？開發(fā)商表示，不是合同里寫的有嘛？針對(duì)這樣的回答，業(yè)主顯然并不滿意。為此，業(yè)主們還找到了專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，進(jìn)行收房時(shí)的驗(yàn)房，驗(yàn)房師表示：
驗(yàn)房師還表示，這樣的房子成本價(jià)在1500元就可以搞定，而該小區(qū)的業(yè)主卻花了2500—3500元的不等的裝修費(fèi)用購(gòu)買的這套到處充滿質(zhì)量問(wèn)題的新房。
為此，業(yè)主們也找到了政府有關(guān)部門進(jìn)行投訴和反映，市工商質(zhì)量監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)人說(shuō)：我們的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告里只是針對(duì)毛坯房驗(yàn)收，不涉及其他
看來(lái)又是開發(fā)商和政府部門相互推諉的戲碼。云合專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)通過(guò)搜集相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)信息、新聞報(bào)道等多渠道信心，針對(duì)該樓盤目前出現(xiàn)的諸多問(wèn)題，有了一個(gè)初步的探討，現(xiàn)出具初步業(yè)主維權(quán)方案。
問(wèn)題一：可能涉及的商品房質(zhì)量問(wèn)題、驗(yàn)收是否合格問(wèn)題 1. 分析依據(jù)：地板有空鼓、裂縫、窗戶設(shè)計(jì)不符合標(biāo)準(zhǔn)，防盜門的門縫巨大等問(wèn)題。 2.律師意見：業(yè)主維權(quán)需提供的材料和線索，可能涉及到質(zhì)量問(wèn)題和竣工驗(yàn)收問(wèn)題。開發(fā)商在交付的時(shí)候提供給業(yè)主的商品住宅質(zhì)量保證書和說(shuō)明書里對(duì)房屋交付、保修范圍與保修期限進(jìn)行了載明。如果的確不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，那么應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收不通過(guò)，如果驗(yàn)收通過(guò)了，是相關(guān)驗(yàn)收主管部門的問(wèn)題。政府監(jiān)管不力，將政府拉進(jìn)來(lái)，給開發(fā)商施加壓力，使之整改，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。 3.法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)建筑法》、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》
問(wèn)題二：開發(fā)商涉嫌虛假宣傳
1、包括但不限于樣板間宣傳、廣告宣傳、售樓小姐口頭宣傳等
2、分析依據(jù)：根據(jù)業(yè)主維權(quán)所提供的證據(jù)材料（包括但不限于現(xiàn)場(chǎng)圖、微信廣告、買房宣傳圖等），反映出的問(wèn)題主要有：大堂裝修、房屋內(nèi)部的裝修等。
3、律師意見：
（1）與樣板房不一致、與銷售廣告不一致
商品房預(yù)售宣傳手冊(cè)和沙盤模型展示的內(nèi)容具體明確，對(duì)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料 中向購(gòu)房者明確說(shuō)明和允諾的公共設(shè)施，在樓盤建成后不存在的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
在審判實(shí)踐中，各地區(qū)法院對(duì)此理解不盡一致、裁判標(biāo)準(zhǔn)不一，具體結(jié)果如何要看當(dāng)事人證據(jù)的收集程度證明力度等。
（2）即使不能認(rèn)定宣傳資料為合同內(nèi)容，開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)因?yàn)樘摷傩麄鞒袚?dān)損害賠償責(zé)任。退一步講，即使人民法院不認(rèn)定開發(fā)商在宣傳廣告中做出的允諾為商品房買賣合同的內(nèi)容，但是不等于開發(fā)商不承擔(dān)任何法律責(zé)任。我們業(yè)主是看到開發(fā)商發(fā)布的一系列宣傳允諾后，出于對(duì)該開發(fā)商信任的原因，簽訂的買賣合同，更有的業(yè)主連合同都沒(méi)有看到，都付了首付。但是開發(fā)商的宣傳均為虛假宣傳以及夸張的商業(yè)吹噓，在訂立合同的時(shí)候，明顯故意提供虛假信息，導(dǎo)致業(yè)主現(xiàn)在看到的房子與當(dāng)時(shí)的情況大相徑庭，侵害了業(yè)主的信賴?yán)妫_發(fā)商這樣的行為已經(jīng)構(gòu)成了締約過(guò)失，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)締約過(guò)失賠償責(zé)任。
4、法律依據(jù)：
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、 《河南省城市房地產(chǎn)交易管理辦法》 、《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》
三、維權(quán)思路的框架結(jié)構(gòu)
對(duì)于以上問(wèn)題，律師維權(quán)思路如下：
1、調(diào)查取證
調(diào)取開發(fā)商取得的《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖附件等文件、房屋質(zhì)量驗(yàn)收的相關(guān)申報(bào)文件及開發(fā)商的宣傳資料等文件來(lái)進(jìn)行上述四個(gè)方面的綜合判斷。
2、發(fā)出違法查處
通過(guò)調(diào)查取證找出的開發(fā)商手續(xù)中存在的問(wèn)題，向不同的主管機(jī)關(guān)發(fā)出查處申請(qǐng)，施加壓力。
3、行政訴訟和談判
如果政府部門不予回應(yīng)或不履行法定職責(zé)，我們會(huì)針對(duì)政府部門提起行政訴訟，目的是給政府施加一定壓力，讓政府介入到我們案件中來(lái)。然后通過(guò)政府給開發(fā)商施加壓力，謀求談判機(jī)會(huì)。
4、民事訴訟和談判
在相關(guān)證據(jù)收集齊全后，結(jié)合前面一系列的工作做訴訟方向的確定。如果認(rèn)為退房的可能性大，起訴開發(fā)商要求退房。如果認(rèn)為退房可能性小而獲得賠償更有把握，那么就邊打邊談爭(zhēng)取業(yè)主滿意的賠償。
最后，上述業(yè)主維權(quán)方案均是針對(duì)現(xiàn)有材料進(jìn)行的分析，律師最終方案以調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)，調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)新問(wèn)題會(huì)隨時(shí)調(diào)整方案。
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