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王先生租了一個(gè)商鋪用來經(jīng)營餐廳，租期15年。王先生勤懇經(jīng)營生意非常好，餐廳開了五年的時(shí)候，突然收到了查封通知，原來因?yàn)榉繓|不按期繳納房屋貸款被房產(chǎn)公司起訴，法院判決了房東和房產(chǎn)公司合同解除，房產(chǎn)公司現(xiàn)在要把商鋪要回去。

王先生很著急，他覺得買賣不破租賃，房東和房產(chǎn)公司的糾紛不應(yīng)該影響到自己的餐廳租賃，而房產(chǎn)公司則稱，房東只是付了首付之后就在還貸款，壓根沒有取得房本，這房子一直都是房產(chǎn)公司的。那現(xiàn)在王先生還能在這里繼續(xù)經(jīng)營餐廳嗎？

 

 

王興華律師表示

 

王先生可以在這里繼續(xù)經(jīng)營餐廳。

房東雖然并沒有取得商鋪的所有權(quán)，但是在和房產(chǎn)公司簽訂買賣合同時(shí)，房產(chǎn)公司實(shí)際已經(jīng)將商鋪的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給了房東。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭械氖?ldquo;預(yù)售+按揭”模式，購房人往往要間隔相當(dāng)長的時(shí)間才能辦理房本，成為法律意義上的所有權(quán)人，如果在此期間不允許買受人對(duì)房子進(jìn)行租賃，是和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原則相違背的，所以房東把商鋪?zhàn)饨o王先生是合法有效的。

“買賣不破租賃”原則是指即使出租人不再是所有權(quán)人，承租人也仍然可以繼續(xù)租賃，原意是為了維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，所以可以適用于這個(gè)案件，王先生合法建立的租賃權(quán)不應(yīng)當(dāng)因房東和房產(chǎn)公司合同解除而否定或影響，王先生可以依據(jù)租賃合同，在租期內(nèi)拒絕房產(chǎn)公司要回商鋪的申請(qǐng)。

參考

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款 承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

《民法典》第七百二十五條 租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。