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導讀：

     商鋪投資在前幾年風靡一時，不少開發(fā)商打出“返租牌”，承諾給購買者每年高額百分比的回報率，對于想要通過購買商鋪投資的商鋪主而言，售后返租的投資方式在收益和風險方面看起來都相當誘人。但是近年來，售后返租逐漸散去熱度，主要原因在于高回報的同時也給市場帶來大的風險，開發(fā)商違約不能按時交房驗收，運營不善不能兌現(xiàn)返租金的承諾等等現(xiàn)象層出不窮。最后吃虧的總是購房者。

售后返租的界定

      指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

售后返租的合法性

       根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾”。雖然這些法律規(guī)定出于政府規(guī)章，所以不能直接以此認定期房售后包租的合同無效，但是期房售后包租確屬違規(guī)。而現(xiàn)房售后返租在法律是是被允許的，屬于合法行為。

售后返租存在的風險

        存在非法集資甚至是欺詐的可能，開發(fā)商承諾高額的租金主要目的是快速將房子賣出去。它的本質(zhì)并非在于“賣房”，更多的是把商鋪作為一種融資工具，快速的吸收資金，開發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用，一旦項目某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題將導致資金鏈斷裂，甚至有的開發(fā)商直接攜款潛逃。 項目建成后經(jīng)營不善，無法達到預期的收益，沒有現(xiàn)金兌付投資人。 期房售后包租，開發(fā)商在銷售的時候五證不齊全，投資人購買的房屋位置不確定，最后出現(xiàn)開發(fā)商資質(zhì)不合格項目無法建成，或者無法辦理產(chǎn)權(quán)證等。 涉及復雜的權(quán)利義務關(guān)系，引發(fā)債權(quán)債務糾紛。開發(fā)商將商鋪所有權(quán)賣給業(yè)主后，一般會委托另外一家與其有關(guān)聯(lián)，但又沒有資產(chǎn)去承擔違約責任的關(guān)聯(lián)公司跟業(yè)主簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》。此協(xié)議會約定每月、每年給業(yè)主付租金。可一旦商場出現(xiàn)經(jīng)營惡化，業(yè)主不能拿到租金想要維權(quán)，只能找當時簽協(xié)議的公司，但是這家公司往往沒有實際支付能力。那么最終風險只能由業(yè)主承擔。

 結(jié)語：
      綜上，購買售后返租的商鋪并不像開發(fā)商宣傳的那樣零風險。購房者必須謹慎投資。如果發(fā)現(xiàn)已購商鋪出現(xiàn)問題，業(yè)主應該團結(jié)一致，及時組織維權(quán)，咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，進行商鋪維權(quán),通過法律途徑以達到退房退鋪和獲得賠償?shù)哪康摹?/span>