政府大氣污染是否屬于開發(fā)商延期交房的不可抗力？
2021-10-22 閱讀：268
案例一：江蘇省宿遷市中院審理某房產(chǎn)開發(fā)公司因與牛某商品房買賣合同糾紛二審一案
本案中牛某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同約定18年底交房后，但開發(fā)商實(shí)際取得竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間是19年6月。開發(fā)商的理由是受政府發(fā)布治理大氣污染停工文件的影響。其主張政府發(fā)出停工令是基于偶然出現(xiàn)的大氣污染情況下發(fā)出臨時(shí)性政府管制措施，無(wú)法在客觀上預(yù)見，屬于不可抗力，應(yīng)在交房期間予以順延從逾期交房天數(shù)中扣除。退一步講，即便政府停工令不能視為不可抗力，環(huán)保停工令在客觀上影響施工進(jìn)度，但該政策是公共利益所需，不能由一方來(lái)承擔(dān)因公共利益而做出的利益損失，開發(fā)商延期交房后果應(yīng)由買賣雙方共同擔(dān)責(zé)。
法院認(rèn)為，不可抗力是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，通常是指自然災(zāi)害如臺(tái)風(fēng)、地震、洪水，社會(huì)異常事件如罷工、騷亂等方面。本案中，開發(fā)商陳述的大氣管控原因并不屬于不可抗力的范圍；其次，開發(fā)商作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司，具有比普通人較高的專業(yè)預(yù)見和判斷能力，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際施工過程中可能出現(xiàn)的狀況以及因此可能需要的時(shí)間進(jìn)行充分的預(yù)估和判斷，并作好充分準(zhǔn)備以避免逾期。所以維持一審中開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的判決。
案例二：河北省保定市中院審理王某某因與被上訴人保定市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛二審一案
本案中買賣雙方簽訂了《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，合同中約定房屋交付期限為18年10月31日前，但是至2020年，王某某上訴時(shí)開發(fā)商仍未交房。開發(fā)商主張因?yàn)楫?dāng)?shù)卣啻蜗掳l(fā)停工文件，影響了施工進(jìn)度。
法院認(rèn)為，法院認(rèn)為因治理大氣污染需要，當(dāng)?shù)卣啻蜗掳l(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)停止施工作業(yè)，本案開發(fā)商作為房屋建設(shè)單位，理所應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府文件停止施工，該停工情形是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免且不能克服的，開發(fā)商延期交房有充分的事實(shí)和法律依據(jù)。王某某要求解除合同并返還購(gòu)房款、賠償違約金理?yè)?jù)不足，所以對(duì)其主張不予支持。
律師分析：
上述兩個(gè)案例看出，對(duì)于大氣污染停工文件是否屬于不可抗力，司法實(shí)踐中對(duì)此有不同的認(rèn)定。京云律師提醒廣大業(yè)主朋友，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)免責(zé)事由進(jìn)行詳細(xì)的約定，盡可能的規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)。另外在遇到上述糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)商所提供的停工文件進(jìn)行一一辨析，看該文件本身是否合法，另外文件內(nèi)容是否必然導(dǎo)致項(xiàng)目停工。這樣才能合理計(jì)算出開發(fā)商逾期交房的具體期限，保障自身的合法權(quán)益。
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