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買(mǎi)房人苦公攤面積久矣。話說(shuō)買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)100平方米的房屋，實(shí)際交付的房屋是90平方米，剩余的10平方米是公攤面積，你遇到過(guò)這種情況嗎？

近日，北京京云律師事務(wù)所統(tǒng)計(jì)一下過(guò)往代理的房產(chǎn)糾紛案例，其中因公攤面積與開(kāi)發(fā)商、中介起沖突的頗多。這主要是買(mǎi)房人對(duì)公攤面積的相關(guān)法律了解甚少，為此，京云律師針對(duì)公攤面積的做了一期推文，希望能夠幫助大家買(mǎi)房時(shí)避坑。

一、什么是公攤面積

公攤面積通常情況下，是指一棟樓的房屋產(chǎn)權(quán)人所共有的整棟樓的公用部分的建筑面積，包括樓內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、設(shè)備間、地下室、公共走廊、過(guò)道、公共門(mén)廳等等。京云律師解釋?zhuān)诮ㄖ镏杏腥齻€(gè)面積定義，第一個(gè)面積定義是使用面積，使用面積一般也叫地毯面積，也就是我們房屋墻面以?xún)?nèi)的部分；第二個(gè)面積指套內(nèi)建筑面積，套內(nèi)建筑面積包括使用面積，也包括我們現(xiàn)在的隔斷墻中間的50％的墻體部分；第三個(gè)部分是建筑面積，建筑面積是在套內(nèi)建筑面積基礎(chǔ)上把分?jǐn)偯娣e計(jì)入。

公攤面積的計(jì)算方式：先計(jì)算整棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)，分?jǐn)傁禂?shù)=整棟樓需要分?jǐn)偟目偟墓妹娣e/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積-總套內(nèi)建筑面積）/各戶(hù)套內(nèi)建筑面積之和。具體各套房屋的分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)x各套內(nèi)建筑面積。

二、為什么會(huì)有公攤面積？

據(jù)說(shuō)公攤面積起源于中國(guó)香港，公攤面積是李嘉誠(chéng)在進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候所采用的一種做法，后來(lái)被香港其他開(kāi)發(fā)商所共用，這個(gè)說(shuō)法是否可靠，我們難以判斷。不過(guò)有媒體指出，從1998年我國(guó)進(jìn)入商品房時(shí)代開(kāi)始，公攤面積就因?yàn)椴环蠂?guó)際慣例、現(xiàn)有法律法規(guī)沒(méi)有設(shè)定上限等問(wèn)題一直為人詬病。

今年兩會(huì)，曾有人大代表提出要取消公攤面積，提案一經(jīng)曝出，瞬間登上熱搜，大家紛紛吐槽，因公攤面積沒(méi)有具體的條文約束，也就是購(gòu)房者無(wú)法核實(shí)開(kāi)發(fā)商口中的實(shí)際公攤面積大小，這就造成了開(kāi)發(fā)商“一言堂”的現(xiàn)象，導(dǎo)致無(wú)良開(kāi)發(fā)商在“公攤面積”造假牟利，招致了許多購(gòu)房者不滿。此外，公攤面積還衍生出一系列不合理收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，而公攤面積所產(chǎn)生的收益（廣告、車(chē)位、會(huì)所、超市等收益）理應(yīng)也歸于業(yè)主，但往往不知所蹤。

三、如何規(guī)避公攤面積風(fēng)險(xiǎn)？

（一）索取公攤數(shù)據(jù)。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，這樣業(yè)主可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

（二）查閱有關(guān)資料。業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門(mén)等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。

（三）在購(gòu)房合同中約定公攤面積。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說(shuō)明”中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就可以以合同約定來(lái)保障自己的利益。

對(duì)很多中國(guó)人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房子都是一件大事，有些人買(mǎi)一套房子甚至花光了畢生的積蓄，然而由于公攤面積的存在，買(mǎi)的房子名不副實(shí)，寒了多少人的心。如今已有人大代表提出了取消公攤面積的提案，媒體也進(jìn)行跟進(jìn)了報(bào)道，希望盡快落到實(shí)處，讓房子成為人們真正居住的港灣，而不是某些不良商家炒作的大宗商品。