動(dòng)遷房買賣中，如果遇到該房屋被法院查封，買家該怎么辦？
2021-10-18 閱讀：396
目前，全國各地都在進(jìn)行城市改造，伴隨而來是房屋拆遷和安置，其中一部分的動(dòng)遷房買賣糾紛也很常見。動(dòng)遷房買賣的風(fēng)險(xiǎn)有很多，有部分買家會遇到這樣的問題：購買了動(dòng)遷房后，由于賣家自身債權(quán)債務(wù)等多種原因，這個(gè)房屋被法院查封了，買家在簽訂買賣合同的時(shí)候，多數(shù)都不懂，稀里糊涂簽了字，但是到后來過戶的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，這個(gè)時(shí)候，該怎么辦呢？
1、動(dòng)遷房滿三年可以通過上市公司交易
根據(jù)上海市住房保障和住房管理局關(guān)于預(yù)先登記拆遷安置房屋有關(guān)問題的通知第一條的規(guī)定，被動(dòng)居民家庭取得房地產(chǎn)證(小型生產(chǎn)證)3年以上拆遷安置房屋可以轉(zhuǎn)讓、出租。凡自房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）發(fā)證日期起至房地產(chǎn)市場交易服務(wù)合同（包括進(jìn)行買賣合同，租賃企業(yè)合同，下同）網(wǎng)上備案管理時(shí)間滿3年的，房地產(chǎn)公司登記相關(guān)機(jī)構(gòu)可以予以受理存量房地產(chǎn)買賣的轉(zhuǎn)移登記或房屋租賃業(yè)務(wù)合同登記備案。第二條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(小產(chǎn)權(quán)證)或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(小產(chǎn)權(quán)證) ，但取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(大產(chǎn)權(quán)證)滿三年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，被動(dòng)遷移居民家庭簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議滿三年的，轉(zhuǎn)讓、出租后在房地產(chǎn)證書(小產(chǎn)權(quán)證)上簽字。房地產(chǎn)企業(yè)登記管理機(jī)構(gòu)在受理房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記或房屋租賃服務(wù)合同信息登記備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
根據(jù)上述條款的分析，我們可以得知：動(dòng)遷房能夠交易的前提滿足下面兩者之一即可：一個(gè)是房屋的小產(chǎn)證滿三年，一個(gè)是大產(chǎn)證和動(dòng)遷協(xié)議同時(shí)滿三年。
2、動(dòng)遷房的買受人可以提執(zhí)行異議
根據(jù)《最高國家人民對于法院進(jìn)行關(guān)于中國人民通過法院可以辦理業(yè)務(wù)執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干重大問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能力能夠有效排除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）在人民對于法院查封之前已簽訂合法合理有效的書面買賣雙方合同；
(二)在人民法院被扣押前已經(jīng)依法占有房地產(chǎn)的;
（三）已支付企業(yè)全部價(jià)款，或者已按照相關(guān)合同進(jìn)行約定支付系統(tǒng)部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照中國人民法院的要求交付執(zhí)行；
(四）因買方以外的其他原因未登記所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的。
這是對買受人提出執(zhí)行異議作出的前提條件的規(guī)定，如果不滿足這四個(gè)要件之一，那么買受人的執(zhí)行異議就有可能被駁回。我們作下列風(fēng)險(xiǎn)提示，如果有不明白的，歡迎致電咨詢！
第一、不論我們提出有效執(zhí)行異議者（如動(dòng)遷房買受人）是否可以知道其與被執(zhí)行人（如賣房人）簽訂勞動(dòng)合同管理之前不動(dòng)產(chǎn)（如房屋）已經(jīng)被查封，只要在企業(yè)簽訂合同內(nèi)容之前房子問題已經(jīng)被查封，執(zhí)行異議申請就得不到社會支持。因此，在這里提醒各位買家，在簽訂合同之前一定要事先做好準(zhǔn)備，通過中介或者咨詢專業(yè)律師，查明該房屋的產(chǎn)權(quán)是否存在問題，不要稀里糊涂的直接簽訂合同。
第二、不論動(dòng)遷房簽訂于滿三年之前還是滿三年之后，合同一般都是有效的。
第三、只要買受人拿到了鑰匙或者實(shí)際占有該房屋或者是該房屋出租給別人了，即該房屋在買房人的管控之下，都代表著動(dòng)遷房已經(jīng)交付了，實(shí)踐中我們經(jīng)?？梢猿霈F(xiàn)的交易管理方式是動(dòng)遷房買受人進(jìn)行支付企業(yè)大部分房款后裝修入住標(biāo)的公司房屋，待辦理過戶手續(xù)之日在支付尾款。因此，大多數(shù)的買受人都符合交付的條件。
第四、買房人在買房中很少有一次性付款，一般都是分期付款，只要買受人已經(jīng)按照合同約定預(yù)付房款，其余房款按照人民法院的要求交付執(zhí)行(代管付款交給法院)即可。
第五、不是因?yàn)橘I家的自身原因?qū)е路课輿]有辦理過戶登記。如有些買房人為了企業(yè)避稅，在房子需要具備過戶條件的情形下故意拖延不辦理過戶手續(xù)，這樣買房人就是有過錯(cuò)的，執(zhí)行存在異議制度不能沒有得到社會支持。這是因?yàn)?，法院認(rèn)為，被重新安置不到三年的房屋不能交易。在這方面，房產(chǎn)證或者房產(chǎn)調(diào)查都有明確的說明，相關(guān)的政策也是公開的。房屋買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道限制性政策，但是，買受人知道在交易前三年搬遷的房屋仍屬于交易，那么，由于買受人的原因，房屋不能轉(zhuǎn)讓，買受人有過錯(cuò)，因此不支持對買受人實(shí)施異議。
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