一般房屋買受人是否有權(quán)排除抵押權(quán)的執(zhí)行？
2022-05-06 閱讀：578 英云律師
案情
甲公司為某小區(qū)項目的開發(fā)商，甲公司向乙銀行借款，并以該項目的國有建設(shè)用地使用權(quán)為借款提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記。2020年8月，乙銀行書面同意甲公司對外出售該項目地上房屋。2021年1月，甲公司與張某簽訂《商品房買賣合同》，約定將案涉房屋出售給張某；合同第三條約定，“該房屋的土地使用權(quán)設(shè)置了抵押權(quán)，抵押人為甲公司，抵押權(quán)人為乙銀行”；合同第八條約定了預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、賬號及應(yīng)將房款繳至該監(jiān)管專戶；合同尾部加粗字體“本人清楚第三條及第八條的內(nèi)容”，并由買受人再行抄寫了一次。2021年2月24日，張某以刷卡消費方式向甲公司的非監(jiān)管賬戶支付全部房款。
2021年4月，法院就乙銀行訴甲公司金融借款合同糾紛案作出民事判決：乙銀行對某小區(qū)的23套房屋（含案涉房屋）享有抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。后乙銀行向法院申請強制執(zhí)行，案涉房屋被查封。張某在其執(zhí)行異議被駁回后，提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求排除對案涉房屋的執(zhí)行。
本案中，關(guān)于張某對案涉房屋享有的民事權(quán)益能否排除強制執(zhí)行，存在以下兩種觀點：
第一種觀點認(rèn)為，能排除強制執(zhí)行。抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，不應(yīng)由受讓人代為清償債務(wù)，因為在抵押物的交換價值實現(xiàn)之日即喪失了物上追及力，抵押權(quán)的效力僅及于轉(zhuǎn)讓價金。
第二種觀點認(rèn)為，不能排除強制執(zhí)行。不動產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立后，抵押權(quán)人同意出售不動產(chǎn)并不等同于放棄抵押權(quán)，且張某知曉標(biāo)的物有抵押權(quán)限制而仍然購買，存在過錯，應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險。
1.一般房屋買受人不能對抗抵押權(quán)人。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定的一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)請求權(quán)，不同于第二十九條規(guī)定的因關(guān)乎買受人居住生存權(quán)益而優(yōu)先保護(hù)的商品房消費者物權(quán)期待權(quán)，前者并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)保護(hù)的特殊價值，即一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人。
2.抵押權(quán)追及效力并不因同意轉(zhuǎn)讓抵押物而消滅。關(guān)于抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的，抵押權(quán)人能否繼續(xù)就抵押物行使抵押權(quán)的問題，長期以來，司法實踐中形成了價金物上代位主義和抵押權(quán)追及效力主義兩種不同的裁判觀點。前者認(rèn)為，抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物，抵押權(quán)人只能要求以轉(zhuǎn)讓價款直接清償債務(wù)，不得再就抵押物優(yōu)先受償；后者認(rèn)為基于抵押權(quán)的追及效力，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物優(yōu)先受償。民法典第四百零六條第一款規(guī)定，抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。據(jù)此，抵押權(quán)追及效力并不因抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物而消滅。同時，根據(jù)民法典第三百九十條的規(guī)定，抵押權(quán)的物上代位性，產(chǎn)生于抵押物毀損、滅失或被征收等導(dǎo)致抵押物所有權(quán)絕對滅失的事實，轉(zhuǎn)讓僅主體變更，轉(zhuǎn)讓所得價款不屬于代位物的范疇。故此時不存在適用代位價金制度的問題。
3.抵押物處置不存在法律上的障礙。由于房地產(chǎn)的不可分性，民法典第三百九十七條規(guī)定了“房地一體”抵押規(guī)則，同時第四百一十七條規(guī)定抵押后新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)實現(xiàn)時，地上新增建筑物應(yīng)一并予以處分，但抵押權(quán)人對新增建筑物所得價款不享有優(yōu)先受償權(quán)。本案中，案涉房屋即屬此情形，可一并處分。
4.本案買受人存在過錯。本案中，買受人張某在明知案涉房屋所涉土地使用權(quán)存在權(quán)利負(fù)擔(dān)及應(yīng)將購房款存入監(jiān)管賬戶以滌除權(quán)利限制的情況下，仍購買案涉房屋，并將購房款轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致抵押權(quán)人設(shè)置的監(jiān)管措施無法發(fā)揮效用，影響其抵押權(quán)的順利實現(xiàn)。買受人張某在合同履行中存在過錯，非善意購房人，故張某應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。
如果您遇到任何法律問題，可撥打下方電話，盡快與律師取得聯(lián)系，詳細(xì)咨詢，順利解決。
免責(zé)聲明：本網(wǎng)部分文章和信息來源于互聯(lián)網(wǎng)，本網(wǎng)轉(zhuǎn)載出于傳遞更多信息和學(xué)習(xí)之目的。如轉(zhuǎn)載稿涉及版權(quán)等問題，請立即聯(lián)系網(wǎng)站管理員，我們會給與以更改或者刪除相關(guān)文章，保證您的權(quán)利。
