房產(chǎn)糾紛案例
北京京云律師事務(wù)所主任王興華律師，在北京電視臺《法治進行時》為您解答。
李女士與王先生結(jié)為夫妻并在婚后購買了面積35㎡的住宅一座，夫妻二人在婚姻存續(xù)期間生育了兩女一男，生活十分溫馨。但是好景不長，在三名子女成年之后，王先生不幸離世。一年后，李女士不想睹物思人，于是與第三人劉先生關(guān)于涉案住宅簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，于約定的期限內(nèi)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，并交付了房屋。
女兒小王在雙方訂立買賣合同時就對此事知情，但并沒有明確表示拒絕。七年后，剩下的兩名子女知道了這件事，認(rèn)為涉案房屋是父親的遺產(chǎn)，自己有部分所有權(quán)，李女士未經(jīng)協(xié)商就擅自將房屋出售的行為屬于無權(quán)處分，請求法院判決雙方的房屋買賣合同無效。
李女士與三子女關(guān)于房屋的分額是如何計算的？李女士與劉先生簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效？
王興華律師表示
這個案件有繼承問題，但主要是房產(chǎn)繼承后共有產(chǎn)權(quán)怎么轉(zhuǎn)讓的問題？房子屬于李女士和丈夫的夫妻共同財產(chǎn)，李女士本身就有房子一半的份額，丈夫去世后，另一半屬于丈夫的份額，由李女士和三個孩子按照法定繼承規(guī)則各分得八分之一，也就是說這套房子出賣前為李女士和三個孩子按份共有，李女士有八分之五的份額。
根據(jù)我國法律規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，需要三分之二以上的按份共有人同意，僅李女士自己的份額顯然達不到這個標(biāo)準(zhǔn)，所以她自己賣房是不可以的，但是她經(jīng)過了小女兒的同意，加起來就達到了三分之二的法定要求，因此李女士和賣家簽訂的買賣合同是有效的。但是無論如何，李女士沒有經(jīng)過另外兩個子女的同意就處分他們的份額，還是屬于無權(quán)處分，雖然對外不影響合同效力，但仍侵害了他們的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)對他們進行補償。
法律依據(jù)
《民法典》第三百零一條“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”
第三百一十一條“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。”
第一千一百二十七條“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：
（一）第一順序：配偶、子女、父母；
（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。
本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。
本編所稱父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。
本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。”
第一千一百三十條“同一順序繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。
對生活有特殊困難又缺乏勞動能力的繼承人，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)予以照顧。
對被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時，可以多分。
有扶養(yǎng)能力和有扶養(yǎng)條件的繼承人，不盡扶養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)不分或者少分。繼承人協(xié)商同意的，也可以不均等。”
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