房產糾紛案例
導讀
農村宅基地使用權的享有是與集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。近年來，隨著房地產行業的發展，因宅基地引發的糾紛越來越多，其中，最突出的還是宅基地轉讓的問題。
案情簡介
最近，于女士碰到了一件非常苦惱的事（文章姓名均為化名）。
原來，早在十幾年前，于女士就在北京的農村購買了一處私宅，當時于女士與農民孫先生夫婦簽訂了一份農村房屋買賣協議，雙方約定因孫先生夫婦的宅院現已不用，愿意作價四萬四千六百元賣與于女士，今后出現國家占地、拆遷、地上建筑物賠償歸買方。
如賣方反悔，賣方一次性賠償買方翻蓋、裝修款六十萬元人民幣。
當時因于女士對農村私有房屋法律性質認知局限，并不知道非集體經濟組織成員不應享有對宅基地的使用權。并且，于女士在購買孫先生的農村私宅后為方便居住，對房屋進行了翻蓋和裝修，并居住生活了十幾年。
但世事無常，孫先生夫婦在面臨房屋價值顯著升值，并可能面臨拆遷的情況下，被巨大的利益驅動，違背誠實信用原則，將于女士告上了法庭，請求法院認定房屋買賣合同無效。
因《買房契約》違反法律、行政法規的強制性規定，一審法院最終判決確認房屋買賣合同無效。
一審敗訴后，于女士深感無助。而隨之而來的是面對孫先生夫婦提起的騰退房屋之訴。
在與丈夫簡單溝通后，于女士打算先找個專業的律師咨詢下自己遇到的問題，尋找下解決辦法。
在經過一番篩選后，于女士來到了北京京云律師事務所。
京云律師熱情接待了于女士，在聽取于女士的案情后，京云律師告訴于女士，其簽訂的房屋買賣合同確實是無效的，但于女士支付的購房款，房屋的翻新、裝修費用，以及區位補償所產生的損失確是應當得到賠償的。
在聽取了京云律師的案情分析后，于女士將案件委托給了京云律師處理。
辦案過程
一、京云律師積極上訴，促成案件起死回生
接案之后，京云律師立即組成專案律師團隊負責于女士的案件。
在律師團隊研討案件，形成訴訟方案后，京云律師在一審騰退房屋之訴中提出了反訴：反訴內容為請求判決孫先生夫婦返還于女士購房款44600元整；請求依法判決孫先生夫婦賠償于女士信賴利益損失（具體金額由評估公司出具評估結果后確定）；反訴費用由孫先生夫婦承擔。
面對原告提起的騰退房屋之訴，京云律師積極應訴，并提出反訴，但一審法院在有相似案例、判決騰退明顯不公平的情形下，卻仍判決于女士騰退房屋。
一審敗訴后，京云律師及時向當事人分析案情，告知當事人應當上訴。
京云律師在上訴狀中針對原審法院認定事實不清、適用法律錯誤提出了四點理由：
（一）原審法院僅因涉案房屋無人居住就認定具備騰退條件，而要求上訴人單方騰退不同時給予補償的判決存在明顯利益失衡。
（二）通州區未出臺區位補償評估最新標準，原審法院不顧事實，故意加重上訴人責任，加大上訴人無法取得賠償的風險。
（三）原審法院忽略基本事實和上訴人請求，做出明顯違背法律判決。
（四）原審法院對同村且相同案情判決截然不同，有損司法權威。
最終，經律師據理力爭，中院最終將本案發回重審。
二、京云律師運籌帷幄，幫助當事人重審勝訴
案件發回重審后，京云律師向法院提交了我方的代理意見。
首先，簽訂的協議內容是雙方的真實意思表示，原告起訴協議無效系出于經濟利益的考慮，違反了契約精神。
其次，我方同意返還涉案房屋，前提是原告足額賠償被告經濟損失。
并且，我方堅持主張雙方同時履行合同責任，以減輕我方的訴訟風險和執行風險。
最后，針對原告提出的鑒定評估申請，因涉案房屋的區位補償尚未出臺，即使評估也無法評估出區位價格，也無法確定原告應賠償損失的具體數額，因此，我方不同意單就房屋的重置成新價進行評估。
最終，法院駁回了原告請求騰退房屋的訴訟請求。經過京云律師的不斷努力，當事人在重審中勝訴，成功的維護了自己的合法權益。
京云律師評析
農村宅基地可以買賣么？農村房屋買賣協議被認定為無效就必須騰退房屋么？怎樣才能使自己在房屋買賣過程中避坑？
京云律師提醒各位購房者，如若不是集體經濟組織內部成員，則謹慎購買農村私宅，農村房屋買賣協議被認定無效后，要及時想辦法降低損失。
遇到房產問題，咨詢專業的房產律師，可以有效在房屋買賣過程中避坑。
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