借名買房的變通方式實(shí)際上存在很大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，以物權(quán)登記為準(zhǔn)。在借名買房的情況下，房地產(chǎn)交易中心登記的對(duì)外公示的房產(chǎn)所有權(quán)人是實(shí)際出資人的父母或子女，即“名義產(chǎn)權(quán)人”，而實(shí)際出資人則是“實(shí)際產(chǎn)權(quán)人”。

　　如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過(guò)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的同意將該房地產(chǎn)擅自出售，且買家是以正常價(jià)格購(gòu)買的，則實(shí)際產(chǎn)權(quán)人則無(wú)法要求取消交易。而在實(shí)踐中，借名買房屢見(jiàn)不鮮，這不家住北京的薛先生也是借名買房，房款還完了，可是房子卻不想給你了，我們來(lái)看下面發(fā)生的這件事。

　　2002年薛先生因?yàn)樽约簺](méi)有資質(zhì)，所以就借用了朋友向先生的名義購(gòu)買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，薛先生繳納了首付款，然后每個(gè)月把款打給向先生來(lái)還貸，貸款還清之后，向先生拿到了房本，薛先生要求把房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下，可向先生卻要求薛先生趕緊搬家，把房子還給他，一審法院駁回了雙方的訴訟請(qǐng)求，二審法院判令，向先生要把房子過(guò)戶給薛先生。

     那么借名買房，這房產(chǎn)到底該歸誰(shuí)呢?來(lái)看看王興華律師的解答。

　　王興華律師對(duì)此表示：
       

　　如何認(rèn)定借名買房是否成立，法院會(huì)考慮房屋的出資人是誰(shuí)，房屋是由誰(shuí)居住使用，購(gòu)買的票據(jù)和產(chǎn)權(quán)證書(shū)等材料在誰(shuí)的手里邊，以及對(duì)于借名買房這件事情有沒(méi)有合理的解釋，通過(guò)綜合判斷去認(rèn)定。

　　那么本案就明顯屬于借名買房。需要明確的是，借名買房是違規(guī)行為，但是不是所有的違規(guī)行為都會(huì)被認(rèn)定為合同無(wú)效，只有違反了行政法規(guī)、強(qiáng)制性法規(guī)，才會(huì)被認(rèn)定合同無(wú)效，對(duì)于違規(guī)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的處理到2008年才出臺(tái)了一個(gè)法律，那就是政府可以收回，但是呢，涉案房屋正好是2008年之前購(gòu)買的，那法院是從保障群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)益，和居住權(quán)利的角度保護(hù)住了薛先生的房屋。

　　我們經(jīng)常說(shuō)借名買房風(fēng)險(xiǎn)大，那么風(fēng)險(xiǎn)到底大在何處呢?

　　借名買房的風(fēng)險(xiǎn)主要有四種：

　　第一、借名買房是介于親友之間的感情和信任而不是居于法律關(guān)系，那感情和信任都是不可控因素，一旦房?jī)r(jià)上漲，被借名人可能反悔，拒絕過(guò)戶;

　　第二、就是家庭變化，比如被借名人離婚、去世名下的房產(chǎn)可能會(huì)被親屬分割或者繼承;

　　第三、就是被借名人如果欠債，名下的房產(chǎn)會(huì)被法院查封扣押甚至拍賣騰退;

　　第四、就是借名買房行為違反了相關(guān)法律規(guī)定，可能會(huì)導(dǎo)致買房人錢房?jī)煽眨ㄗh大家一定要慎重。

京云律師-風(fēng)險(xiǎn)防范

　　1、如果確實(shí)需要采取“借名”方式購(gòu)買住房的話，那么實(shí)際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好協(xié)議，以書(shū)面方式確定該房地產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人。同時(shí)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付房?jī)r(jià)款，并保留好付款單據(jù)。日后如發(fā)生糾紛，實(shí)際購(gòu)房者可以憑書(shū)面證據(jù)以司法手段來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。

　　2、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人還可與名義產(chǎn)權(quán)人至房地產(chǎn)交易中心就該房地產(chǎn)做一個(gè)個(gè)人抵押，由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無(wú)法跳過(guò)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的利益。