房屋拆遷案例
小產權房與宅基地一樣嗎?拆遷時有沒有補償?
小產權房是村集體組織或是開發商，在農村建設等名義下建在集體土地上的房屋，或是由村民自行組織建造的商品房。也就是說，是在農村集體土地上建造的商品性住宅，其土地性質屬于集體土地使用權。
這類房屋通常是未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或是村集體頒發。
所謂的宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。
而小產權房相比于商品房，在價格方面非常的誘人，于是不少購房者把目光都投向了這類房屋。可是在我國，小產權房備受爭議，有許多地方都傳出要整治小產權房。比如說去年深圳市規劃和國土資源委員會給各區和相關部門下發了《關于做好沒收違法建筑執行和處置工作的指導意見》的通知。在《指導意見》中對沒收違法建筑的執行和處置采取了一系列的措施!此前文章中有具體內容(這個地方違法建筑沒收充公，小產權房被判了死刑!看看是不是你家)。
那么，本集體組織成員之間買賣小產權房的合同有效嗎?
根據《憲法》第十條規定：城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。
根據《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》中的規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
從以上的法律法規來看，小產權房只能分配給本村村民，且不能出售給城市居民不過并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規并沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣。
因此，只要是同一集體成員也就是本村村民之間是具有相應的民事權利能力和民事行為能力，所簽訂的小產權房買賣合同在法律許可的范圍之類，也就是說認定該小產權房買賣合同有效。
關于宅基地買賣，這是新農村建設中的重大問題，但是根據國家相關政策規定，在非試點地區，對于農民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經濟組織成員的，應該依法認定合同無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。
比如浙江義烏就出臺了《義烏市農村宅基地使用權轉讓細則(試行)》等共9項宅基地改革實施細則。因此，宅基地房屋買賣合同是否有效，一定要看試點地區還是非試點地區!
小產權房、宅基地拆遷是否有補償
在實踐過程中，雖然有的小產權房購買者的合同得到了法院的支持，可是小產權房始終面臨著產權問題。那么究竟有沒有補償呢，有以下兩種情況：
1、小產權房的性質是屬于履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。非本集體經濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有。
2、小產權房是屬于違法建筑。對于這種情況，根據《城市房屋拆遷管理條例》中的相關規定，拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
而關于宅基地上房屋拆遷，所依據的是《土地管理法》等相關法律法規，對于已經納入到城市規劃類的，可參照《國有土地上房屋征收與補償條例》或是地方性規定來給予補償。
根據《中華人民共和國物權法》第四十二條規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，應當保障被征收人的居住條件。”簡單點來說就是，不能降低被征收人在拆遷之前的原有生活水平。
農村集體土地上房屋拆遷補償方式一般有三種：一種為貨幣補償，即根據農民被損失利益的總價值折合成人民幣進行補償。另一種是等價置換，即農民可以在政府規劃區域內本著多退少補的原則選購商品房來彌補自己的損失。最后是兩種補償方式可結合使用。
拆遷補償金額是宅基地面積*拆遷補償單價+農民固定財產(房屋)估價+安置費+農村其他財產補助(附著物+其他建筑物)。
最后北京拆遷律師提醒大家，征地拆遷中如果自己的房子被認定成違法建筑時，不必慌張，因為政府是不能想拆能拆的，必須要按照法律所規定的程序實施。而且有的是可以通過處罰，補交地價，然后責令補辦手續后合法化的。因此，大家在遇到這種情況時一定要及時的咨詢律師，避免讓自己有所損失。
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