房產糾紛案例
【前言】
房產是大多數家庭的主要財產，而房產發生糾紛也將直接影響家庭財產的安全及房屋交易市場的秩序，因此房屋買賣合同糾紛類案件的判決結果會直接影響家庭與社會的穩定和諧。
【案例】
名稱：韓旺與廣西北部灣國財房地產投資有限責任公司、張杰房屋買賣合同糾紛案
案號：(2021)桂0681民初305號
審理法院：廣西壯族自治區東興市人民法院
訴求：1.確認原告與被告于2018年6月29日簽訂的《房屋使用權轉讓合同書》及補充協議無效;2.被告共同連帶退還原告的購房款18萬元及自2018年6月29日起至實際全部歸還之日止按照金融機構公布的同期貸款利率計算的利息。
【案件詳情】
被告張杰為被告鴻德度假村的經營者。2018年6月29日，被告鴻德度假村(甲方)與原告韓旺(乙方)分別簽訂了兩份《房屋使用權轉讓合同書》分別為：HD2810A、HD2810B。合同約定：甲方將坐落在廣西防城港東興市萬尾村二十組金灘旅游區鴻德四方休閑養老度假村2號樓8層10號房的使用權轉讓給乙方;編號HD2810A合同轉讓期滿后，編號HD2810B合同自動生效;本物業使用權為終身使用可繼承轉讓，乙方購買本房屋擁有一次免費更名機會;該房屋使用權按套轉讓，每套房屋使用權轉讓價為199800元;乙方應在合同簽訂后即2018年6月29日前一次性繳納房屋轉讓價款199800元;甲方應在2019年4月26日前將案涉房屋交付給乙方使用;自房屋交接使用起每年的4月26日至10月24日期間，乙方不使用該房屋，將房屋提供給甲方另行使用，甲方每月支付500元給乙方作為租金(返租約定不低于三年)。
原告訴稱上述房屋實際約定的轉讓價款為18萬元。簽訂合同當天，被告張杰與原告就上述合同簽訂了《補充協議》，協議第一條約定了可順延交房日期的四種情形，第二條約定了出賣人有權對樓房外立面、園藝、環藝、構筑物等進行局部修改、調整不需征得買房人同意。同日，原告韓旺支付了18萬元購房款，被告國財公司出具了收款收據。至庭前，案涉房屋未建設。
【法律規定】
《中華人民共和國合同法》(已失效)
第五十二條第一款第五項 有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百四十四條被告經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》(已失效)
第十四條合同法第五十二條第(五)項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。
【律師觀點】
被告張杰謊稱具有相關合法開發手續，在東興市，于2018年6月29日以被告鴻德度假村(被告張杰系該個體工商戶的經營者)、國財公司的名義收取了原告的房款，與原告簽訂了《房屋使用權轉讓合同》及補充協議，約定原告以18萬元的價格購買位于東興市處，交付期限為2019年4月26日之前。原告支付了所有的購房款，但房屋至今沒有動工。后經原告了解到上述養老度假村項目未取得任何的土地開發手續，包括但不限于土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等前期手續。
【勝訴判決】
確認原告韓旺與被告東興市萬尾鴻德四方休閑養老度假村于2018年6月29日簽訂的兩份《房屋使用權轉讓合同書》(合同編號分別為：HD2810A、HD2810B)無效，確認原告韓旺與被告張杰于2018年6月29日簽訂的《補充協議》無效。 被告廣西北部灣國財房地產投資有限責任公司、被告東興市萬尾鴻德四方休閑養老度假村、被告張杰共同返還原告韓旺18萬元并支付資金占用期間的利息(利息計算：以本金18萬元為基數，自2018年6月29日起至2019年8月19日按照中國人民銀行同期同檔次貸款基準利率計算，自2019年8月20日起至實際履行完畢之日止按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算)。
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